Thị trường bất động sản Việt Nam cuối năm 2025 đang đứng trước một bức tranh đối lập: tiềm năng phát triển dồi dào trong dài hạn nhưng phải đối mặt với rào cản lớn nhất là giá nhà tăng cao và sự mất cân đối trầm trọng về cơ cấu sản phẩm, đe dọa cơ hội sở hữu nhà của người dân.
 |
|
Bất động sản phía Tây Hà Nội phát triển mạnh mẽ sau khi thành phố mới được hình thành. |
Phục hồi tiềm năng và rủi ro từ sự lệch pha cung - cầu
Bước vào giai đoạn cuối năm 2025, thị trường bất động sản đang ghi nhận những dấu hiệu tăng trưởng tích cực về cả nguồn cung và thanh khoản, cho thấy dư địa phát triển trong trung và dài hạn là rất lớn. So với tổng tài sản kinh tế, quy mô bất động sản hiện chỉ đạt khoảng 21%, thấp hơn đáng kể so với mức trung bình 35% tại các nước phát triển.
Tuy nhiên, rủi ro tiềm ẩn lớn nhất chính là sự mất cân đối giữa cơ cấu sản phẩm và khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Mặc dù nguồn cung nhà ở mới tăng mạnh trong ba năm qua, nhưng chủ yếu tập trung vào các dự án cao cấp, giá trị lớn, phục vụ nhà đầu tư và hoạt động đầu cơ. Trong khi đó, nhu cầu lớn nhất lại đổ dồn vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền.
Sự lệch pha này đã đẩy giá nhà, đặc biệt là căn hộ tại các đô thị lớn, tăng nhanh, thiết lập mặt bằng giá mới, vượt xa tốc độ tăng thu nhập. Gánh nặng này được thể hiện rõ qua các con số: Một căn hộ hai phòng ngủ trị giá khoảng 5 tỷ đồng đòi hỏi một gia đình thu nhập 50 triệu đồng/tháng phải dùng toàn bộ thu nhập trong 8 năm để mua, hoặc 25 năm nếu tuân thủ nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập. Ngay cả nhà ở xã hội (khoảng 1,5 tỷ đồng/căn 60m²), một gia đình thu nhập 40 triệu đồng/tháng vẫn phải tiết kiệm ròng rã trong 10 năm.
Tình trạng này không chỉ thu hẹp cơ hội sở hữu nhà mà còn gia tăng nguy cơ hình thành "bong bóng" về giá, đòi hỏi các giải pháp can thiệp căn cơ.
Định hướng giải pháp: Tái cấu trúc nguồn cung và giảm chi phí đầu vào
Để hướng tới thị trường ổn định và bền vững, các cơ quan quản lý đang tập trung vào các giải pháp nhằm giảm áp lực giá nhà và điều chỉnh cơ cấu thị trường.
Thứ nhất, giảm chi phí đầu vào. Giải pháp hàng đầu là đơn giản hóa thủ tục hành chính trong đầu tư - xây dựng, rút ngắn thời gian triển khai dự án. Điều này sẽ giúp giảm chi phí vốn – nhân tố tác động lớn nhất đến giá thành bất động sản.
Thứ hai, tăng tốc nhà ở xã hội (NƠXH). Giải pháp căn cơ là điều chỉnh cơ cấu cung - cầu bằng việc tập trung phát triển phân khúc nhà ở phù hợp với thu nhập. Bộ Xây dựng đang hoàn thiện cơ chế, chính sách đột phá nhằm tăng nguồn cung NƠXH trong giai đoạn 2026-2030.
Thứ ba, phát triển hạ tầng và không gian đô thị. Việc phát triển đô thị phải gắn kết với hạ tầng giao thông (vành đai, metro, cao tốc) để mở rộng không gian đô thị và giảm áp lực giá đất khu vực trung tâm.
Thứ tư, hoàn thiện khung pháp lý và thị trường thuê. Đẩy nhanh tiến độ ban hành văn bản hướng dẫn thi hành luật mới, đồng thời phát triển thị trường nhà cho thuê chuyên nghiệp để giảm tâm lý "phải sở hữu nhà mới ổn định". Thậm chí, việc chuyển đổi các trụ sở cơ quan dư thừa thành nhà ở xã hội cũng là một hướng đi được các chuyên gia kiến nghị nhằm tận dụng nguồn lực.
Việc triển khai đồng bộ và quyết liệt các giải pháp này được kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản cuối năm 2025 tìm được sự cân bằng, hạn chế rủi ro và phát triển theo hướng minh bạch hơn.