Phân khúc bất động sản cao cấp thành phố Hồ Chí Minh: Lợi thế trong tay khách mua

Một số dự án căn hộ cao cấp tại thành phố Hồ Chí Minh triển khai bán hàng sớm trong quý I/2026. Ảnh minh họa

Phân khúc căn hộ cao cấp: Chủ đầu tư tăng ưu đãi

Trong quý I/2026, thị trường căn hộ cao cấp tại thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận 1.338 căn hộ mới, chủ yếu đến từ các dự án quy mô lớn như Vinhomes Grand Park (The Beverly - Opus One) và The Global City (Lumière Midtown) và một số dự án bắt đầu triển khai bán hàng sớm như Masteri Park Place. Giá bán căn hộ sơ cấp trung bình đạt 4.148 USD/m², tăng 2,3% cho với quý trước và 7,3% so với cùng kỳ.

Theo báo cáo mới nhất của JLL (tập đoàn toàn cầu về bất động sản thương mại và quản lý đầu tư), có 1.447 căn hộ cao cấp được tiêu thụ trong quý này, chủ yếu đến từ các dự án mới ra mắt và nguồn hàng tồn kho hiện hữu của Vingroup, Masterise Homes và Đất Xanh Group, với nhiều giao dịch đã tiến tới ký kết hợp đồng mua - bán chính thức.

Trong quý I/2026 cũng ghi nhận các chủ đầu tư triển khai các chính sách ưu đãi phổ biến cho khách mua như chiết khấu trực tiếp trong ngày mở bán và miễn phí quản lý từ 1-2 năm.

Trong khi đó, ở phân khúc nhà liền thổ, thị trường không ghi nhận nguồn cung mới trong quý, do sự chậm trễ trong quá trình hoàn tất thủ tục pháp lý tại các dự án đã mở bán thử nghiệm (soft-launch).

Dù vậy, theo JLL, thị trường vẫn ghi nhận 562 giao dịch, chủ yếu đến từ nguồn hàng hiện hữu tại các dự án như Vinhomes Green Paradise và The Gladia. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 3.311 USD/m², tăng 0,5% so với quý trước và 7,4% so với cùng kỳ.

Nhận định về diễn biến thị trường, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam cho biết, nguồn cung căn hộ cao cấp trong quý I/2026 chủ yếu đến từ các dự án lớn của những chủ đầu tư có uy tín lâu năm, trong khi phân khúc nhà liền thổ tiếp tục đối mặt với tình trạng khan hiếm do các rào cản pháp lý. Tình trạng trên tạo áp lực tăng giá đối với những sản phẩm hiện hữu có vị trí tốt và chất lượng cao.

Đối với diễn biến lãi suất cho vay mua nhà trong quý I/2026 có xu hướng tăng, tạo ra sự phân hóa rõ nét về khả năng tiếp cận của người mua, bà Lê Thị Huyền Trang phân tích, khi lãi suất tăng, nhóm khách hàng phụ thuộc nhiều vào vốn vay chịu áp lực lớn hơn từ chi phí lãi, trong khi người mua có tỷ lệ vốn tự có cao hoặc vay thấp lại được hưởng lợi từ các chính sách ưu đãi và chiết khấu do chủ đầu tư triển khai nhằm hỗ trợ giao dịch trong bối cảnh lãi suất tăng.

“Biến động lãi suất đã tái định hình cơ cấu người mua, buộc các chủ đầu tư chủ động hợp tác với ngân hàng để đưa ra các gói vay ưu đãi, kết hợp chiết khấu thanh toán sớm và chính sách hỗ trợ linh hoạt; nhờ đó, hoạt động giao dịch vẫn duy trì động lực tích cực, đặc biệt từ nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực và năng lực tài chính tốt”, bà Trang cho biết.

Thị trường mặt bằng cho thuê cao cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh đang có sự thanh lọc. Ảnh minh họa

Tín hiệu mới từ thị trường mặt bằng cho thuê cao cấp

Trái ngược với phân khúc căn hộ cao cấp, thị trường bán lẻ cao cấp tại thành phố Hồ Chí Minh lại ghi nhận mức hấp thụ thuần âm khoảng 4.800 m² trong quý I/2026, chủ yếu do một số khách thuê rời mặt bằng khi các hợp đồng thuê đến hạn.

Dù lượng hấp thụ thuần giảm tuy nhiên hoạt động cho thuê vẫn duy trì nhờ nhu cầu thuê mới từ các khách hàng kinh doanh trong lĩnh vực nhà hàng và thời trang.

Lý giải về diễn biến này, JLL cho biết mức hấp thụ âm trong quý đầu năm 2026 chủ yếu do yếu tố chu kỳ thuê khi nhiều hợp đồng dài hạn đáo hạn và doanh nghiệp tái cấu trúc chiến lược mặt bằng, chứ không phản ánh sự suy yếu của nhu cầu bán lẻ.

Bà Lê Thị Huyền Trang nhận định, các chuỗi F&B tiếp tục mở rộng mạng lưới, trong khi một số thương hiệu thời trang chủ động tìm kiếm vị trí phù hợp hơn để nâng cao hiệu quả kinh doanh. Xu hướng này cho thấy nhu cầu đang dịch chuyển theo hướng chọn lọc thay vì mở rộng đại trà.

Về thị trường bán lẻ cao cấp thành phố Hồ Chí Minh, JLL không ghi nhận dự án mới trong quý đầu năm 2026. Trong khi đó, tại khu vực trung tâm thành phố Hồ Chí Minh, tỷ lệ trống duy trì ở mức 8,4% nhờ các hợp đồng thuê mới tại Saigon Marina IFC bù đắp cho phần diện tích trống phát sinh từ các trung tâm thương mại khác.

Tại khu vực ngoài trung tâm, tỷ lệ trống tăng nhẹ theo quý nhưng vẫn giữ ở mức 3,7%, tương đương cùng kỳ năm trước.

Về giá thuê mặt bằng, trong quý I/2026, giá chào thuê thuê gộp trung bình tại tầng trệt tăng nhẹ so với quý trước.

Ghi nhận tại khu vực trung tâm, giá chào thuê đạt khoảng 236,4 USD/m²/tháng, tăng 0,2%, trong khi khu vực ngoại vi ghi nhận mức tăng 0,4%, lên khoảng 66,3 USD/m²/tháng.

Theo JLL, mức tăng khiêm tốn này cho thấy các chủ đầu tư đang ưu tiên giữ chân khách thuê và ổn định tỷ lệ lấp đầy thay vì đẩy giá thuê trong ngắn hạn.

Đánh giá về triển vọng của phân khúc này, JLL cho rằng thị trường bán lẻ cao cấp thành phố Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và sàng lọc.

Trong các quý tới, sự tăng trưởng có thể sẽ tập trung vào các phân khúc gắn với trải nghiệm, ẩm thực và giải trí, cùng những thương hiệu có chiến lược rõ ràng.

Theo bà Trang, các trung tâm thương mại có vị trí tốt, quản lý hiệu quả và khả năng thích ứng linh hoạt sẽ tiếp tục duy trì hiệu suất tích cực. Ngược lại, những dự án chậm đổi mới và kém phù hợp với xu hướng tiêu dùng mới sẽ đối mặt với áp lực lớn hơn.