Bất động sản công nghiệp: Cơ hội lớn nhưng bài toán đầu tư ngày càng khó

Thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục duy trì đà mở rộng cả về quy mô và chất lượng. Ảnh: Thu Hiền

Cơ hội vẫn rộng mở nhờ cải cách thể chế và dòng vốn FDI

Thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục duy trì đà mở rộng cả về quy mô và chất lượng. Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Tài chính), đến hết quý I/2026, cả nước có 478 khu công nghiệp đã thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 145,97 nghìn ha, tạo quỹ đất công nghiệp khoảng 101,6 nghìn ha.

Trong năm 2025, cả nước có thêm 35 dự án hạ tầng khu công nghiệp được điều chỉnh hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư với tổng diện tích hơn 10 nghìn ha.

Hiện có 324 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với diện tích đất công nghiệp khoảng 68 nghìn ha và 153 khu công nghiệp đang trong quá trình xây dựng, dự kiến bổ sung thêm khoảng 32,6 nghìn ha đất công nghiệp trong thời gian tới.

Tổng diện tích đất công nghiệp đã cho thuê đạt khoảng 54,1 nghìn ha. Nếu tính riêng các khu công nghiệp đang hoạt động, tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 78,8%, cho thấy nhu cầu thuê đất công nghiệp vẫn duy trì ở mức cao.

Phát biểu tại Hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026”, ông Nguyễn Văn Nghĩa, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Taseco cho rằng bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước nhiều cơ hội phát triển tích cực trong bối cảnh nền kinh tế tiếp tục đẩy mạnh cải cách thể chế, phân cấp - phân quyền và cải thiện môi trường đầu tư.

Theo ông Nghĩa, những năm gần đây, Chính phủ đã có nhiều nỗ lực trong cải cách thủ tục hành chính, đặc biệt trong lĩnh vực đầu tư. Quy trình từ khâu đề xuất đến phê duyệt dự án đang được rút ngắn đáng kể, giúp doanh nghiệp tiết kiệm thời gian, giảm chi phí và nâng cao hiệu quả triển khai dự án.

Cùng với đó, việc phân cấp, phân quyền ngày càng rõ ràng hơn giữa Trung ương và địa phương đã tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất, triển khai các dự án khu công nghiệp và thu hút nhà đầu tư thứ cấp.

Đại diện Taseco cũng cho rằng các chính sách tín dụng và định hướng phát triển bất động sản công nghiệp phục vụ tăng trưởng kinh tế đang được quan tâm đúng mức. Đây là yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước, đồng thời hỗ trợ các địa phương phát triển công nghiệp và nâng cao năng lực cạnh tranh.

Chi phí đầu vào tăng làm khó chủ đầu tư

Dù triển vọng tích cực, thị trường bất động sản công nghiệp cũng đang đối mặt với nhiều thách thức mới. Ông Nguyễn Văn Nghĩa cho rằng bất động sản công nghiệp hiện nay đang chịu áp lực lớn từ sự gia tăng của nhiều loại chi phí, bao gồm chi phí đất đai, xây dựng hạ tầng, vật liệu xây dựng và các chi phí phát triển dự án khác.

“Những yếu tố này đang khiến bài toán đầu tư trở nên khó khăn hơn đối với các chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp”, ông Nghĩa nhận định.

Ông Nguyễn Văn Nghĩa, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Taseco.

Bên cạnh đó, các yêu cầu ngày càng khắt khe về môi trường, phòng cháy chữa cháy, an toàn kỹ thuật và chất lượng hạ tầng cũng làm gia tăng đáng kể chi phí đầu tư. Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp phải có năng lực tài chính mạnh, kinh nghiệm triển khai dự án và chiến lược phát triển dài hạn.

Ngoài các yếu tố trong nước, những biến động kinh tế toàn cầu và địa chính trị tại một số khu vực trên thế giới cũng đang tác động gián tiếp đến chi phí sản xuất, logistics và chuỗi cung ứng, từ đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của doanh nghiệp.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh mới, phát triển bất động sản công nghiệp không còn đơn thuần là xây dựng hạ tầng và cho thuê đất. Các khu công nghiệp muốn nâng cao sức cạnh tranh phải phát triển đồng bộ hệ thống giao thông kết nối, hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp và khả năng vận hành ổn định lâu dài.

Trước đó, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Cấp cao Thị trường, JLL Việt Nam cũng nhận định, trong 6-12 tháng tới, thị trường bất động sản công nghiệp và logistics miền Bắc được dự báo tăng trưởng theo hướng thận trọng hơn khi chi phí đầu vào tiếp tục gia tăng.

Chi phí năng lượng tăng kéo theo chi phí logistics, vận tải và sản xuất leo thang, trực tiếp tác động đến biên lợi nhuận của doanh nghiệp. Điều này khiến nhiều tập đoàn phải cân nhắc lại kế hoạch mở rộng sản xuất, thậm chí trì hoãn quyết định thuê đất hoặc xây dựng nhà máy mới.

Theo đại diện JLL, căng thẳng địa chính trị không làm thị trường công nghiệp suy yếu, mà có xu hướng gây ra áp lực lớn trong ngắn hạn do chi phí logistics gia tăng. Yếu tố này có thể định hình lại cách doanh nghiệp lựa chọn địa điểm sản xuất. Các khu vực có hạ tầng phát triển đồng bộ và kết nối thuận tiện sẽ trở thành địa điểm được ưu tiên để tối ưu chi phí logistics, trong đó bất động sản công nghiệp xây sẵn là phương án tối ưu chi phí dòng tiền.

Nâng cao năng lực cạnh tranh để đón dòng vốn chất lượng cao

Theo ông Nguyễn Văn Nghĩa, việc thu hút được các nhà đầu tư thứ cấp có chất lượng là yếu tố then chốt quyết định giá trị và sức cạnh tranh của khu công nghiệp.

Khi thu hút được các doanh nghiệp sản xuất có năng lực, hệ sinh thái công nghiệp sẽ phát triển bền vững hơn, đồng thời tạo ra hiệu ứng lan tỏa tích cực đối với các ngành dịch vụ, logistics và các khu vực lân cận.

Tuy nhiên, Việt Nam hiện đang cạnh tranh trực tiếp với nhiều quốc gia trong khu vực như Thái Lan và Malaysia trong thu hút đầu tư công nghiệp. Do đó, không chỉ từng địa phương mà cả các vùng kinh tế cần có chiến lược phát triển tổng thể, tránh tình trạng cạnh tranh nội bộ, phân tán nguồn lực và làm giảm hiệu quả thu hút đầu tư.

Do đó, cần xây dựng quy hoạch vùng theo hướng đồng bộ, xác định rõ các trung tâm công nghiệp trọng điểm để tập trung nguồn lực đầu tư, hình thành các cực tăng trưởng có sức cạnh tranh quốc tế.

Cùng với đó, các điều kiện nền tảng như hạ tầng giao thông, an ninh năng lượng, nguồn cung điện, nước và hạ tầng kỹ thuật cần được bảo đảm nhằm đáp ứng yêu cầu của các ngành công nghiệp công nghệ cao đang dịch chuyển vào Việt Nam.

Bên cạnh hạ tầng, chính sách thuế, ưu đãi đầu tư và môi trường pháp lý ổn định cũng đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao sức hấp dẫn của Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Việc tiếp tục hoàn thiện thể chế, minh bạch hóa thủ tục và nâng cao hiệu quả quản lý sẽ là những yếu tố quyết định năng lực cạnh tranh của bất động sản công nghiệp trong thời gian tới.

Theo ông Nguyễn Văn Nghĩa, với xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu và định hướng cải cách mạnh mẽ hiện nay của Chính phủ, bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa phát triển.

Tuy nhiên, để tận dụng hiệu quả cơ hội này, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa chính sách vĩ mô, chiến lược quy hoạch vùng và năng lực triển khai của các doanh nghiệp phát triển hạ tầng khu công nghiệp.