Những động lực mới trong dòng vốn trên thị trường bất động sản

Quang cảnh Hội thảo.

Những nguồn lực mới tạo nền tảng cho tăng trưởng

Tại Hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026” được tổ chức ngày 6/6, TS. Lê Minh Nghĩa, Chủ tịch Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam (VFCA), nhấn mạnh bất động sản luôn là một trong những động lực tăng trưởng quan trọng của nền kinh tế Việt Nam trong suốt hơn ba thập kỷ qua.

Theo TS. Lê Minh Nghĩa, bất động sản không chỉ là một ngành kinh tế độc lập mà còn có sức lan tỏa sâu rộng tới hơn 40 lĩnh vực liên quan, trong đó có hệ thống tài chính - ngân hàng. Đây đồng thời là kênh hấp thụ và luân chuyển một phần đáng kể nguồn vốn của nền kinh tế, đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy tăng trưởng và tạo việc làm.

Nhìn lại giai đoạn 2024 - 2025, thị trường bất động sản đã trải qua chu kỳ phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ. Nhiều phân khúc ghi nhận sự bứt phá cả về nguồn cung, giá bán, thanh khoản lẫn niềm tin của nhà đầu tư và doanh nghiệp.

Bước sang năm 2026, thị trường được đánh giá đang đứng trước một giai đoạn bản lề với nhiều thay đổi mang tính nền tảng. Hàng loạt chính sách mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản bắt đầu phát huy hiệu lực trên thực tế; thị trường trái phiếu doanh nghiệp bước vào giai đoạn tái cấu trúc mới; nhu cầu nhà ở thực tiếp tục gia tăng; chuyển đổi số và trí tuệ nhân tạo ngày càng tác động sâu rộng đến hoạt động đầu tư, phát triển dự án và quản trị thị trường.

Đồng thời, định hướng xây dựng thị trường vốn hiện đại và trung tâm tài chính quốc tế của Việt Nam cũng đang mở ra những dư địa phát triển mới cho lĩnh vực bất động sản.

Bên cạnh các yếu tố thể chế, những nguồn lực tài chính quy mô lớn đang tạo nền tảng cho mục tiêu tăng trưởng kinh tế ở mức hai con số trong giai đoạn tới.

Theo đó, tổng vốn đầu tư toàn xã hội giai đoạn 2026 - 2031 dự kiến đạt khoảng 38 triệu tỷ đồng, trong đó vốn đầu tư công chiếm 20 - 22%, tương đương khoảng 8,22 triệu tỷ đồng, tăng gấp 2,7 lần so với nhiệm kỳ trước.

Cùng với dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) duy trì tích cực, đây được xem là động lực quan trọng thúc đẩy sự phát triển của các dự án hạ tầng chiến lược, nhà ở, văn phòng và bất động sản công nghiệp.

Tuy nhiên, sau giai đoạn tăng trưởng mạnh, thị trường từ đầu năm 2026 đến nay đã xuất hiện những dấu hiệu điều chỉnh nhất định. Thanh khoản có xu hướng chậm lại, trong khi giá bán tại một số khu vực và phân khúc đã bắt đầu điều chỉnh sau thời gian tăng nóng.

Diễn biến này khiến nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp đặt ra những câu hỏi về triển vọng của thị trường trong thời gian tới về việc sự suy giảm thanh khoản đang diễn ra trên diện rộng hay chỉ mang tính cục bộ; đây là nhịp điều chỉnh ngắn hạn hay dấu hiệu của một chu kỳ mới; các khó khăn hiện hữu sẽ kéo dài bao lâu; đâu là những động lực tăng trưởng mới và cơ hội đầu tư hiệu quả trong bối cảnh thị trường đang tái định vị.

“Trong bối cảnh cơ hội và thách thức đan xen, việc nhận diện đúng xu hướng vận động của thị trường và các động lực tài chính mới sẽ có ý nghĩa quyết định đối với hiệu quả của dòng vốn đầu tư”, TS. Lê Minh Nghĩa nhấn mạnh.

Chuyên gia kinh tế, TS. Ngô Trí Long.

Chia sẻ tại Hội thảo, TS. Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường - Giá cả (Bộ Tài chính) nhấn mạnh, để nhận diện chính xác xu hướng tài chính của thị trường bất động sản giai đoạn 2026, cần dựa trên những căn cứ rõ ràng thay vì các kỳ vọng mang tính cảm tính. Nhận diện đúng xu hướng mới có thể đưa ra các khuyến nghị đầu tư phù hợp cho nhà đầu tư.

Ông cho rằng cách tiếp cận bất động sản trong giai đoạn tới cần có sự thay đổi căn bản. Thay vì mặc định bất động sản là tài sản luôn tăng giá, nhà đầu tư cần xem đây là một loại tài sản có điều kiện, giá trị của nó phải được kiểm chứng thông qua nhiều yếu tố.

Theo đó, một bất động sản chỉ thực sự có giá trị khi đáp ứng được các tiêu chí quan trọng như pháp lý rõ ràng, khả năng tạo dòng tiền, mức giá mua hợp lý, thanh khoản tốt và phù hợp với năng lực tài chính của nhà đầu tư.

Hạ tầng, tài chính xanh và thị trường vốn mở ra dư địa phát triển mới

Tại hội thảo, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh cho biết, trong giai đoạn 2026-2031, thị trường bất động sản sẽ chịu tác động sâu sắc từ ba nhóm yếu tố chính gồm: các xu hướng chiến lược của nền kinh tế, những định hướng chính sách mới và các thách thức cần đặc biệt lưu tâm.

TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh.

Theo TS. Võ Trí Thành, một trong những xu hướng chiến lược quan trọng nhất hiện nay là việc các địa phương đồng loạt rà soát, điều chỉnh và xây dựng lại quy hoạch phát triển. Khác với các giai đoạn trước, quy hoạch lần này được xem là quy hoạch không gian phát triển, trong đó hai cấu phần cốt lõi là hạ tầng và bất động sản.

Đi cùng với quy hoạch là hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược quốc gia, không chỉ bao gồm hạ tầng giao thông mà còn cả hạ tầng số, hạ tầng ngầm, hạ tầng biển và không gian trên không. Những công trình này đòi hỏi nguồn lực rất lớn và kéo theo nhu cầu hoàn thiện các cơ chế đặc thù.

Ông cho rằng các mô hình phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD), các dự án đường sắt đô thị tại Hà Nội và TP.HCM, hay các tuyến đường sắt xuyên vùng trong tương lai, không chỉ tạo động lực cho thị trường bất động sản mà còn thúc đẩy sự hình thành và phát triển của nhiều ngành công nghiệp mới.

Bên cạnh đó, các chính sách liên kết vùng, quy hoạch siêu đô thị tại TP.HCM hay việc tổng kết và nhân rộng các cơ chế đặc thù trên phạm vi cả nước cũng sẽ tạo ra những thay đổi đáng kể đối với thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Đáng chú ý, nhiều địa phương đang đề xuất xây dựng khu thương mại tự do và khu kinh tế tự do. Theo ông, hiện đã có khoảng 10 địa phương bày tỏ mong muốn phát triển mô hình này. Cùng với đó, việc hình thành trung tâm tài chính quốc tế sẽ mở ra cơ hội thu hút các dòng vốn mới cho nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

TS. Võ Trí Thành cũng cho rằng xu hướng phát triển tài chính xanh và kinh tế xanh sẽ tác động ngày càng mạnh tới thị trường bất động sản. Việt Nam đang hướng tới trở thành trung tâm tài chính xanh trong khu vực, kéo theo nhu cầu phát triển các dự án bất động sản xanh, tiết kiệm năng lượng và thân thiện với môi trường.

Theo chuyên gia này, chưa bao giờ thị trường bất động sản gắn chặt với các dự án hạ tầng chiến lược và nhu cầu huy động nguồn vốn lớn như hiện nay.

Ông dẫn số liệu cho biết nhu cầu vốn đầu tư cho nền kinh tế trong giai đoạn tới lên tới khoảng 38 triệu tỷ đồng. Trong ít nhất 5 năm tới, vốn đầu tư vẫn sẽ là động lực quan trọng hàng đầu cho tăng trưởng, đặc biệt là đối với các dự án quy mô lớn.

Điều quan trọng là phải tìm được các phương thức huy động vốn hiệu quả, kết nối nguồn lực giữa Nhà nước và khu vực tư nhân. Đồng thời, thị trường vốn cần tiếp tục được hoàn thiện nhằm giảm sự phụ thuộc quá mức của bất động sản vào tín dụng ngân hàng thương mại.

Về chính sách, TS. Võ Trí Thành cho biết năm nay và thời gian tới sẽ chứng kiến nhiều thay đổi quan trọng liên quan đến Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư công và Luật Đấu thầu... Những điều chỉnh này, cùng với các cơ chế đặc thù và mô hình khu thương mại tự do, sẽ tạo ra những tác động đáng kể tới thị trường.