Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản TP.HCM cho thấy những tín hiệu chuyển pha rõ nét sau giai đoạn dài trầm lắng. Cú “giải nén” mạnh mẽ về nguồn cung trong quý 4/2025, theo ghi nhận của Cushman & Wakefield, không chỉ mang tính thời điểm mà đang đặt nền cho một chu kỳ phát triển mới – nơi nguồn cung quay trở lại, cấu trúc thị trường phân hóa sâu hơn và các đại đô thị ngoại vi đóng vai trò dẫn dắt.
 |
|
Mặt bằng giá mới của thị trường đang được hình thành khi bước sang năm 2026. Ảnh: Bảo An |
Mở khóa nguồn cung bị dồn nén nhiều năm
Theo báo cáo Marketbeat quý 4/2025 của Cushman & Wakefield, quý cuối cùng của năm 2025 đánh dấu sự đảo chiều mạnh mẽ của thị trường nhà ở TP.HCM sau thời gian dài thiếu hụt nguồn cung. Ở phân khúc căn hộ, TP.HCM ghi nhận 3.358 căn chào bán mới trong quý 4, tăng gấp 5 lần so với quý trước, trong khi phân khúc nhà liền thổ chứng kiến mức tăng đột biến hơn 50 lần, với 1.535 căn mở bán.
Diễn biến này phản ánh thực tế nguồn cung đã bị “nén” trong nhiều năm bởi các vướng mắc pháp lý, quy trình phê duyệt kéo dài và sự thận trọng của chủ đầu tư trong bối cảnh thị trường biến động. Khi các nút thắt dần được tháo gỡ, nhiều dự án đủ điều kiện pháp lý đã đồng loạt ra hàng trong thời gian ngắn, tạo nên cú bật mạnh về số lượng sản phẩm.
Ở thị trường căn hộ, nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại khu Đông, chiếm khoảng 85%, trong khi khu Tây và khu Nam chỉ lần lượt đóng góp 10% và 5%. Đáng chú ý, phân khúc hạng sang chiếm tới 57% nguồn cung mới, cho thấy xu hướng các chủ đầu tư ưu tiên ra hàng những dự án có định vị cao, pháp lý hoàn chỉnh và khả năng hấp thụ tốt trong giai đoạn đầu chu kỳ mới.
Lượng giao dịch cũng ghi nhận sự cải thiện rõ rệt. Trong quý 4/2025, thị trường hấp thụ khoảng 3.196 căn hộ, tương đương gần toàn bộ lượng mở bán mới, đưa tỷ lệ hấp thụ lên khoảng 62% – mức cao nhất trong năm. Theo Cushman & Wakefield, điều này phản ánh sự phục hồi ngắn hạn của tâm lý người mua, đặc biệt đối với các dự án có vị trí tốt, thương hiệu uy tín và chính sách bán hàng linh hoạt.
Giá bán sơ cấp trung bình căn hộ trong quý 4 đạt khoảng 6.113 USD/m², tăng 16% so với quý trước và 65% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu do các dự án mới ra hàng có định vị cao hơn mặt bằng cũ. Đây cũng là tín hiệu cho thấy mặt bằng giá mới của thị trường đang được hình thành khi bước sang năm 2026.
Phân hóa sâu trong năm 2026: ngoại vi dẫn cung, nội đô giữ giá
Nếu căn hộ cho thấy sự phục hồi theo hướng chọn lọc, thì phân khúc nhà liền thổ lại phản ánh rõ nét hơn bức tranh phân hóa của thị trường bước vào năm bản lề 2026. Trong quý 4/2025, khoảng 92% nguồn cung nhà liền thổ mới không nằm ở nội đô, mà dịch chuyển mạnh ra khu vực ngoại vi, nổi bật là siêu dự án tại Cần Giờ, cách trung tâm TP.HCM khoảng 60 km.
Chính sự xuất hiện của dự án quy mô lớn này đã tạo ra hiệu ứng “pha loãng” giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường. Theo Cushman & Wakefield, giá nhà liền thổ sơ cấp trung bình trong quý 4/2025 giảm hơn 50%, từ mức trên 13.000 USD/m² xuống khoảng 6.330 USD/m². Tuy nhiên, mức giảm này mang tính thống kê hơn là phản ánh sự suy yếu của thị trường.
Trên thực tế, tại các khu vực trọng điểm, giá trị bất động sản liền thổ vẫn duy trì ở mức cao. TP. Thủ Đức (cũ) tiếp tục dẫn đầu với mức giá khoảng 13.214 USD/m², trong khi Bình Tân và Bình Chánh lần lượt ghi nhận mức khoảng 5.378 USD/m² và 4.043 USD/m². Điều này cho thấy bất động sản ở các vị trí chiến lược, hạ tầng hoàn chỉnh vẫn giữ vai trò kênh tích sản dài hạn.
Sức cầu của phân khúc này cũng rất đáng chú ý. Trong quý 4/2025, thị trường hấp thụ khoảng 1.167 căn nhà liền thổ, với tỷ lệ hấp thụ xấp xỉ 70%, cho thấy nhu cầu mạnh mẽ đối với các dự án có quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng và gắn với hạ tầng giao thông tương lai như vành đai, cao tốc và mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD).
Nhận định về triển vọng năm 2026, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc – Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng: cú giải nén cuối năm 2025 đã tạo ra điểm rơi quan trọng cho thị trường. Sự cân bằng tương đối giữa lượng sản phẩm mở bán mới và tỷ lệ hấp thụ cho thấy niềm tin của người mua đang dần quay trở lại, đặc biệt đối với các dự án có vị trí và pháp lý tốt. Trong giai đoạn tới, diễn biến thị trường sẽ phụ thuộc nhiều vào tốc độ ra hàng có kiểm soát của chủ đầu tư, khả năng tiếp cận tín dụng và tiến độ phát triển hạ tầng.
Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản TP.HCM được kỳ vọng tiếp tục tăng trưởng theo hướng ổn định và phân hóa rõ rệt. Ngoại vi sẽ tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt nguồn cung mới, trong khi khu vực nội đô và các cực trung tâm giữ vai trò neo giá. Thay vì một chu kỳ tăng nóng trên diện rộng, thị trường đang bước vào giai đoạn mà chất lượng dự án, vị trí và chiến lược phát triển dài hạn sẽ quyết định khả năng thành công – đúng với bản chất của một năm bản lề mở ra chu kỳ mới.