Thị trường bất động sản Hà Nội giảm tốc: Cơ hội trở lại với người mua ở thực

Toàn thị trường Hà Nội chỉ ghi nhận khoảng 4.000 giao dịch căn hộ trong quý I/2026, giảm tới 60% so với quý trước.

Dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group cho thấy lượng giao dịch căn hộ và nhà ở trên thị trường thứ cấp đều sụt giảm mạnh, phản ánh xu hướng dòng tiền đầu tư đang dần rút lui khỏi thị trường. Trong bối cảnh đó, nhu cầu mua để ở thực trở thành lực đỡ quan trọng, dù chưa đủ sức bù đắp cho sự suy yếu của dòng vốn đầu cơ.

Giao dịch chung cư giảm 60%

Theo thống kê, trong quý I/2026, thị trường bất động sản thứ cấp tại Hà Nội ghi nhận khoảng 11.100 giao dịch, giảm tới 50% so với quý trước và giảm 12% so với cùng kỳ năm 2025. Đây được xem là mức giảm đáng chú ý sau thời gian thị trường liên tục tăng trưởng nhờ tâm lý đầu tư mạnh mẽ.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group nhận định, thị trường chuyển nhượng đã bước vào giai đoạn “giảm tốc” rõ rệt.

Theo ông Tiến, yếu tố mùa vụ sau Tết khiến giao dịch chững lại theo quý là điều thường thấy, tuy nhiên mức giảm theo năm phản ánh rõ sự thay đổi trong tâm lý dòng tiền đầu tư.

“Thị trường không còn vận hành theo tâm lý ‘mua nhanh - bán nhanh’ mà đang chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn. Dòng tiền ngắn hạn suy yếu, nhường chỗ cho nhu cầu ở thực và tích sản dài hạn”, ông Trần Minh Tiến cho biết.

Trong các phân khúc, căn hộ là loại hình chịu ảnh hưởng mạnh nhất. Toàn thị trường chỉ ghi nhận khoảng 4.000 giao dịch căn hộ trong quý I/2026, giảm tới 60% so với quý trước và giảm 26% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo đánh giá của các chuyên gia, nguyên nhân chủ yếu đến từ việc dòng tiền đầu tư rút lui khỏi thị trường khi biên độ tăng giá không còn hấp dẫn như trước.

Trong khi đó, nhu cầu ở thực vẫn duy trì ổn định nhưng không đủ lớn để tạo nên sức bật cho thanh khoản. Người mua hiện nay cũng trở nên thận trọng hơn, ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ xây dựng đảm bảo và khả năng sử dụng thực tế thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Ông Trần Minh Tiến cho rằng, thị trường căn hộ thứ cấp ở Hà Nội đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ về chất lượng dự án. Những sản phẩm có vị trí thuận lợi, hạ tầng đồng bộ và khả năng bàn giao ngay vẫn được người mua quan tâm, trong khi các dự án thiếu tính pháp lý hoặc giá bán quá cao bắt đầu gặp khó khăn trong thanh khoản.

Không chỉ phân khúc chung cư, nhà ở thấp tầng tại Hà Nội cũng ghi nhận tình trạng giao dịch chậm lại rõ rệt. Dữ liệu từ Savills cho thấy chỉ 7% giỏ hàng nhà thấp tầng mở bán lần đầu trong quý I/2026 giao dịch thành công, giảm sâu so với mức 41% cùng kỳ năm 2025.

Theo các chuyên gia của Savills, tỷ lệ hấp thụ thấp phản ánh sự thay đổi trong hành vi của người mua. Trong bối cảnh thị trường nhiều biến động, người mua không còn dễ dàng xuống tiền như trước mà dành nhiều thời gian để đánh giá tiềm năng khai thác, pháp lý và mức độ phù hợp với khả năng tài chính.

Hiện nay, toàn thị trường biệt thự và liền kề tại Hà Nội có hơn 2.300 căn sơ cấp, trong đó khoảng 1.490 căn là nguồn cung mới, chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoại thành. Tuy nhiên, lượng hàng mới giảm 36% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt 15%.

Nhu cầu ở thực tiếp tục dẫn dắt thị trường

Theo ông Trần Minh Tiến, trong những quý còn lại của năm 2026, thị trường nhiều khả năng vẫn sẽ được dẫn dắt bởi nhu cầu ở thực. Trong bối cảnh chi phí vốn chưa giảm đáng kể, lãi suất còn neo ở mức cao và tâm lý nhà đầu tư vẫn thận trọng, các sản phẩm đáp ứng nhu cầu an cư thực tế sẽ chiếm ưu thế.

Đáng chú ý, xu hướng dịch chuyển từ nhà thổ cư sang căn hộ được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt ở nhóm khách hàng trẻ và các gia đình có nhu cầu ổn định cuộc sống tại các khu đô thị lớn. So với nhà đất thổ cư, căn hộ chuyển nhượng hiện có mức giá phù hợp hơn với khả năng tài chính của nhiều người mua, đồng thời dễ sử dụng đòn bẩy tài chính và ít chịu tác động từ các yếu tố quy hoạch.

Chuyên gia nhận định, nhịp điều chỉnh hiện nay của thị trường không hoàn toàn mang ý nghĩa tiêu cực. Sau giai đoạn tăng nóng kéo dài, việc thanh khoản giảm và dòng tiền đầu cơ thu hẹp được xem là bước tái cân bằng cần thiết để thị trường phát triển bền vững hơn.

“Khi các yếu tố đầu cơ dần thu hẹp, thị trường đang quay trở lại với giá trị cốt lõi là nhu cầu ở thực và khả năng khai thác sử dụng lâu dài. Đây cũng là nền tảng quan trọng để thiết lập một chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn trong trung và dài hạn, đồng thời mở ra cơ hội cho người mua tiếp cận bất động sản một cách chủ động và thực chất hơn”, ông Trần Minh Tiến nhấn mạnh.

Trong bối cảnh giá bán không còn tăng quá nóng như trước, người mua để ở được xem là nhóm hưởng lợi lớn nhất. Khi áp lực tăng giá giảm bớt, người dân có thêm thời gian để cân nhắc, lựa chọn sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính.

Nhiều chuyên gia cho rằng, đây có thể là giai đoạn thuận lợi để những người có nhu cầu an cư thực sự tìm kiếm cơ hội sở hữu nhà ở. Những dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn thiện và mức giá hợp lý sẽ tiếp tục là tâm điểm của thị trường trong thời gian tới.

Dù thanh khoản giảm mạnh trong ngắn hạn, giới chuyên môn đánh giá thị trường bất động sản Hà Nội vẫn còn nhiều dư địa phát triển nhờ tốc độ đô thị hóa cao, nhu cầu nhà ở lớn và quá trình mở rộng hạ tầng đang diễn ra mạnh mẽ. Tuy nhiên, giai đoạn tới được dự báo sẽ là cuộc cạnh tranh khốc liệt giữa các dự án về chất lượng, giá trị sử dụng thực tế và mức độ đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân.