Bất động sản khu vực phía Nam có sự phân hóa giữa các khu vực.
Giữ nhịp ổn định
Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh MarketBeat quý II/2026 của Cushman & Wakefield cho thấy, thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam đang duy trì nền tảng tương đối ổn định, nhưng xu hướng phân hóa giữa các địa phương và phân khúc ngày càng rõ.
Nguồn cung đất khu công nghiệp (KCN) và kho xây sẵn không thay đổi, trong khi nhà xưởng xây sẵn tăng nhẹ. Tỷ lệ lấp đầy lần lượt đạt 76,3% với đất KCN, 92% với nhà xưởng xây sẵn và 91,7% với kho xây sẵn.
Ở phân khúc đất KCN, tổng nguồn cung tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đạt 36.063 ha, tăng 4,6% so với cùng kỳ năm trước nhưng không thay đổi so với quý trước. Trong quý II, thị trường không ghi nhận nguồn cung mới khi phần lớn dự án tại TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Tây Ninh vẫn trong quá trình hoàn thiện quy hoạch, thủ tục đầu tư và phát triển hạ tầng.
Trong khi nguồn cung tạm thời chững lại, nhu cầu thuê tiếp tục cải thiện, gắn với xu hướng mở rộng sản xuất của doanh nghiệp FDI và sự dịch chuyển từ khu vực trung tâm sang những địa phương còn nhiều dư địa phát triển. Tỷ lệ lấp đầy đất KCN đạt 76,3%, tăng 1,4% theo quý và 2,2% so với cùng kỳ. TP. Hồ Chí Minh tiếp tục có tỷ lệ lấp đầy cao nhất với 86,1%, trong khi Đồng Nai đạt 73,1% và Tây Ninh 60,9%.
Sự khác biệt về quỹ đất cũng tạo ra phân hóa về giá thuê. Giá chào thuê đất KCN bình quân đạt 186,4 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng 1,7% so với cùng kỳ. TP. Hồ Chí Minh đạt 187,5 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng 6,8% do nguồn cung hạn chế, trong khi Tây Ninh đạt 179,6 USD/m²/chu kỳ thuê, giảm 6,8% so với cùng kỳ, tạo lợi thế cạnh tranh để thu hút dự án mới.
Nhà xưởng xây sẵn tiếp tục duy trì nhu cầu tích cực. Quý II ghi nhận thêm 56.000 m² diện tích cho thuê mới tại Tây Ninh, đưa tổng nguồn cung lên 6,85 triệu m², tăng 0,8% theo quý và 4,6% so với cùng kỳ. Tỷ lệ lấp đầy tại Đồng Nai đạt 94,3%, Tây Ninh 93,7% và TP. Hồ Chí Minh 89,7%. Tây Ninh cũng ghi nhận mức tăng tỷ lệ lấp đầy 10% so với cùng kỳ, cao hơn hai thị trường còn lại.
Theo bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp & Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường công nghiệp phía Nam đang bước vào giai đoạn “tái cấu trúc không gian tăng trưởng”, khi mỗi thị trường ngày càng đảm nhiệm một vai trò rõ nét hơn trong chuỗi cung ứng. TP. Hồ Chí Minh có lợi thế về vị trí và đang chuyển dịch theo hướng thu hút các ngành có giá trị gia tăng cao, trong khi Đồng Nai và Tây Ninh có dư địa lớn hơn để mở rộng quỹ đất và đón dòng vốn đầu tư mới.
Nhà xưởng xây sẵn tiếp tục duy trì nhu cầu tích cực.
Hạ tầng mở rộng dư địa tăng trưởng
Cùng với nhu cầu duy trì ổn định, sự chuẩn bị về quỹ đất và hạ tầng đang mở ra dư địa mới cho thị trường giai đoạn 2026-2028. Quý II/2026 đánh dấu bước chuyển từ giai đoạn rà soát quy hoạch sang chuẩn bị triển khai các dự án quy mô lớn. Đồng Nai đẩy mạnh xây dựng 3 KCN trọng điểm với tổng diện tích 2.240 ha; Tây Ninh phê duyệt danh mục 49 KCN với quy mô khoảng 16.000 ha; trong khi TP. Hồ Chí Minh xúc tiến đầu tư 14 KCN mới với diện tích 3.833 ha.
Nếu Tây Ninh có lợi thế về quỹ đất và chi phí, TP. Hồ Chí Minh tiếp tục giữ vai trò trung tâm nhờ vị trí và hạ tầng hiện hữu, còn Đồng Nai hướng tới nâng cao chất lượng hạ tầng và tiêu chuẩn đầu tư. Sự phân bổ vai trò này đang tạo cấu trúc công nghiệp có tính bổ trợ giữa các địa phương.
Với nhà xưởng xây sẵn, thị trường dự kiến bổ sung 1,1 triệu m² nguồn cung mới trong giai đoạn 2026-2028, trong đó TP. Hồ Chí Minh chiếm 65%, Tây Ninh 29% và Đồng Nai 6%. Dòng vốn FDI chất lượng cao từ các ngành điện tử, bán dẫn và logistics được kỳ vọng tiếp tục hỗ trợ khả năng hấp thụ, cùng với nhu cầu ngày càng cao về chất lượng và tiêu chuẩn ESG.
Hạ tầng đường thủy nội địa cũng đang trở thành một động lực mới. Dự án Phát triển các hành lang đường thủy nội địa phía Nam có vốn đầu tư 163,3 triệu USD, dự kiến khởi công cuối năm 2026, được kỳ vọng tối ưu chi phí vận tải và giảm áp lực cho đường bộ. Hạ tầng này đồng thời tạo thêm lợi thế cho hệ thống kho xây sẵn ven sông tại Đồng Nai và củng cố vai trò logistics của TP. Hồ Chí Minh.
Theo các chuyên gia, trong 2-3 năm tới, sân bay Long Thành, Vành đai 3 và hành lang đường thủy Đồng Nai - TP. Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục cải thiện kết nối vùng. Tây Ninh có lợi thế về giá đất và quỹ đất, trong khi TP. Hồ Chí Minh và Đồng Nai phù hợp hơn với doanh nghiệp ưu tiên vị trí, khả năng tiếp cận thị trường và hệ thống logistics đã phát triển.
Dư địa tăng trưởng của bất động sản công nghiệp phía Nam trong giai đoạn tới vì vậy không chỉ nằm ở việc mở rộng diện tích, mà còn ở quá trình phân bổ lại không gian phát triển, nâng chất lượng hạ tầng và đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của dòng vốn đầu tư.