Dự án Vinhomes Cao Xà Lá (tại Hà Nội) - Sản phẩm bất động sản nhà ở đang được giới đầu tư quan tâm
Nguồn cung trở lại, nhưng thị trường chưa bước qua giai đoạn sàng lọc
Nếu như giai đoạn 2023-2025, câu chuyện của thị trường bất động sản chủ yếu xoay quanh tình trạng thiếu nguồn cung và hàng loạt dự án đình trệ vì vướng mắc pháp lý, thì bức tranh của nửa cuối năm 2026 đã xuất hiện những gam màu sáng hơn. Nhiều dự án được tái khởi động, nguồn hàng mới dần quay trở lại, tạo thêm kỳ vọng về một chu kỳ phục hồi sau thời gian dài trầm lắng.
Theo dữ liệu của đơn vị tư vấn và nghiên cứu thị trường bất động sản CBRE Việt Nam, trong quý I/2026, tổng nguồn cung sơ cấp căn hộ và nhà liền kề tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đạt khoảng 9.600 sản phẩm, tăng khoảng 15% so với cùng kỳ năm trước. Riêng Hà Nội ghi nhận nguồn cung căn hộ sơ cấp tăng khoảng 30%, trong khi Thành phố Hồ Chí Minh cũng có sự cải thiện, đặc biệt ở phân khúc nhà liền kề sau thời gian gần như đóng băng. Tuy nhiên, nếu so với quý IV/2025, lượng hàng mở bán mới vẫn giảm trên 60%, cho thấy đà phục hồi của thị trường đã tích cực hơn nhưng chưa thực sự bền vững.
Những số liệu trên cho thấy điểm nghẽn của thị trường không còn nằm ở nguồn cung, mà ở sức hấp thụ. Khi nhiều dự án được tái khởi động, bài toán đặt ra không phải là có thêm hàng để bán, mà là tìm lại lực cầu đủ mạnh để hấp thụ nguồn cung mới.
Vì vậy, nhiều chủ đầu tư vẫn áp dụng chính sách thanh toán linh hoạt, kéo giãn tiến độ hoặc tăng ưu đãi nhằm kích thích giao dịch. Điều này cho thấy sức mua vẫn chưa phục hồi tương xứng với sự cải thiện của nguồn cung.
Trao đổi trong chương trình Stockchat Live của Mirae Asset Việt Nam, ông Ngô Thanh Trà, chuyên viên đầu tư, Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam, cho rằng mặt bằng lãi suất vay mua nhà vẫn là yếu tố có ảnh hưởng lớn đến quyết định của người mua. Khi chi phí vốn duy trì ở mức cao, áp lực tài chính gia tăng khiến nhu cầu đầu tư cũng như nhu cầu mua để ở đều trở nên thận trọng hơn. Điều này khiến tốc độ tiêu thụ sản phẩm vẫn chưa đạt kỳ vọng.
Một diễn biến đáng chú ý khác là sự lệch pha giữa giá bán và thanh khoản. Theo ông Ngô Thanh Trà, giá bán và thanh khoản của thị trường hiện chưa vận động đồng pha. Tại nhiều khu vực trung tâm của Hà Nội và - Thành phố Hồ Chí Minh, giá căn hộ vẫn duy trì xu hướng tăng nhờ quỹ đất ngày càng khan hiếm và nhu cầu ở thực ổn định. Tuy nhiên, mức giá cao không đồng nghĩa với lượng giao dịch gia tăng tương ứng. Điều đó cũng đồng nghĩa, chỉ nhìn vào biến động giá là chưa đủ để đánh giá triển vọng của thị trường; thanh khoản mới phản ánh rõ khả năng hấp thụ và chất lượng của quá trình phục hồi.
Điều đó cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn, khi lợi thế sẽ nghiêng về những dự án có vị trí thuận lợi, kết nối hạ tầng tốt và khả năng đáp ứng nhu cầu thực. Nói cách khác, thị trường đang phục hồi nhưng là một quá trình phục hồi có điều kiện, phụ thuộc vào khả năng cải thiện thanh khoản, mặt bằng lãi suất và tiến độ tháo gỡ các điểm nghẽn.
Cơ hội nghiêng về những phân khúc gắn với nhu cầu ở thực
Khi thị trường dần lấy lại nhịp, sự khác biệt giữa các phân khúc sẽ là yếu tố quyết định hướng dịch chuyển của dòng tiền trong nửa cuối năm 2026. Khác với những chu kỳ trước, khi giá bất động sản đồng loạt tăng trên diện rộng, giai đoạn hiện nay đòi hỏi nhà đầu tư phải lựa chọn kỹ hơn, bởi không phải phân khúc nào cũng hưởng lợi như nhau từ quá trình phục hồi.
Theo ông Ngô Thanh Trà, các dự án nằm tại khu vực được đầu tư mạnh về hạ tầng sẽ có nhiều lợi thế hơn trong thời gian tới. Những tuyến metro, các trục giao thông kết nối mới hay các khu vực được quy hoạch đồng bộ không chỉ cải thiện khả năng kết nối mà còn tạo động lực thu hút dân cư và hoạt động kinh tế, từ đó gia tăng nhu cầu ở thực cũng như tiềm năng khai thác thương mại. Điều này cũng đồng nghĩa cơ hội sẽ không giống nhau giữa bất động sản khu vực trung tâm, các địa bàn hưởng lợi từ hạ tầng và những khu vực còn phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá.
Bên cạnh hạ tầng, nhu cầu ở thực tiếp tục là lực đỡ của thị trường. Trong bối cảnh lãi suất và chi phí vốn vẫn ảnh hưởng đến quyết định xuống tiền, những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ triển khai rõ ràng và đáp ứng nhu cầu an cư sẽ có lợi thế hơn so với các sản phẩm mang nặng yếu tố đầu cơ.
Ở góc độ doanh nghiệp, quá trình phục hồi cũng đang tạo ra sự phân hóa rõ nét. Lợi thế nhiều khả năng sẽ thuộc về những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, nền tảng tài chính ổn định và đủ năng lực triển khai dự án. Việc sớm chuyển hóa quỹ đất thành sản phẩm và doanh thu sẽ là yếu tố tạo nên khác biệt trong giai đoạn tới. Trong bối cảnh thị trường vẫn đang trong quá trình sàng lọc, nhà đầu tư cần quan tâm nhiều hơn đến tiến độ triển khai dự án, năng lực bán hàng và sức khỏe tài chính của doanh nghiệp, thay vì chỉ nhìn vào biến động giá cổ phiếu hoặc kỳ vọng ngắn hạn.
Nhóm doanh nghiệp đầu ngành với nền tảng tài chính vững, pháp lý minh bạch và năng lực bán hàng đã được kiểm chứng vẫn là những cái tên đáng chú ý. Trong khi đó, một số doanh nghiệp đang từng bước tháo gỡ khó khăn về pháp lý và tái cơ cấu tài chính cũng có thể hưởng lợi nếu tiến độ triển khai dự án được cải thiện. Ngược lại, các doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tài chính hoặc sở hữu dự án chưa hoàn thiện pháp lý sẽ còn đối mặt với không ít thách thức.
Dù triển vọng tích cực hơn, thị trường vẫn chịu tác động từ lãi suất, tiến độ tháo gỡ pháp lý, khả năng huy động vốn của doanh nghiệp và sức hấp thụ của thị trường. Đây sẽ là những yếu tố quyết định tốc độ phục hồi trong thời gian tới.
Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn mà cơ hội không còn phân bổ đồng đều. Khi dòng tiền ngày càng chọn lọc, lợi thế sẽ thuộc về những phân khúc có nền tảng nhu cầu bền vững và các doanh nghiệp đủ năng lực triển khai dự án. Với nhà đầu tư, điều quan trọng không còn là chờ đợi thị trường tăng trưởng đồng loạt, mà là lựa chọn đúng phân khúc và đúng doanh nghiệp có khả năng chuyển hóa sự phục hồi của thị trường thành kết quả kinh doanh và giá trị đầu tư bền vững.