Sửa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản: Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh chủ trì 2 Hội thảo lấy ý kiến góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và Hội thảo lấy ý kiến góp ý dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Ảnh: ĐH

Hướng tới xây dựng khuôn khổ pháp lý ổn định, minh bạch

Ngày 3/7, Bộ Xây dựng tổ chức 2 Hội thảo lấy ý kiến góp ý dự thảo hồ sơ xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) nhằm triển khai thực hiện kế hoạch xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp không thường lệ vào tháng 8/2026 và lấy ý kiến góp ý dự thảo hồ sơ xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.

Phát biểu tại Hội thảo, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, trong thời gian qua, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã được Quốc hội thông qua và có nhiều đóng góp cho sự phát triển của thị trường bất động sản, nhà ở.

Tuy nhiên, thời gian qua, việc thực thi 2 bộ luật đã có nhiều thay đổi. Do đó, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu khẩn trương sửa đổi 2 luật trên và dự kiến trình Quốc hội vào kỳ họp không thường lệ vào tháng 8/2026.

Đáp ứng yêu cầu triển khai cấp bách, vừa qua, Bộ Xây dựng và các địa phương đã khẩn trương tổng kết, đánh giá, qua đó xây dựng được 2 dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.

Dự kiến, 2 dự án luật sẽ được trình Bộ Tư pháp thẩm định trước ngày 5/7, trình lên Chính phủ trước ngày 12/7 và được Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội trước ngày 20/7.

Theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản không chỉ giải quyết các vướng mắc trước mắt, mà còn hướng tới xây dựng khuôn khổ pháp lý ổn định, minh bạch, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp.

Trong khi đó, việc sửa đổi Luật Nhà ở lần này nhằm thể chế hóa đầy đủ các chủ trương, định hướng lớn của Đảng, định hướng phát triển nhà ở trong thời gian tới, tạo hành lang pháp lý thông thoáng, minh bạch để huy động hiệu quả các nguồn lực phát triển, đồng thời hướng tới mục tiêu mọi người dân đều có cơ hội tiếp cận chỗ ở ổn định, phù hợp.

Đẩy mạnh phân cấp phân quyền

Thông tin về 2 dự thảo luật, ông Hoàng Anh Tuấn, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, Luật Nhà ở (sửa đổi) kế thừa các quy định còn phù hợp, đồng thời sửa đổi, bổ sung theo định hướng thực hiện phân cấp, phân quyền tạo cơ sở thực hiện mô hình chính quyền địa phương 2 cấp.

Bên cạnh đó, cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính, điều kiện đầu tư kinh doanh, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi định hướng phát triển nhà ở trong giai đoạn mới với 4 nhóm nhà ở: nhà ở thương mại; nhà ở cho thuê; nhà ở công vụ; nhà ở chính sách; trong đó tập trung ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê.

Ngoài ra, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi sẽ tháo gỡ khó khăn trong thực tiễn; bảo đảm đồng bộ với các pháp luật có liên quan như: Luật Xây dựng 2025, Luật Đầu tư 2025, Luật Đầu tư theo hình thức đối tác công tư…

Trong khi đó, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được xây dựng theo hướng chỉ quy định các nội dung mang tính nguyên tắc, thuộc thẩm quyền của Quốc hội; những vấn đề cần điều chỉnh linh hoạt sẽ giao Chính phủ quy định chi tiết.

Trong đó, 4 nhóm chính sách lớn được tập trung sửa đổi gồm: tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc phát sinh trong thực tiễn; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền; cắt giảm điều kiện đầu tư kinh doanh và thủ tục hành chính; hoàn thiện hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu thị trường bất động sản gắn với chuyển đổi số.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) góp ý cho dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Ảnh: ĐH

Đáng chú ý, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi bãi bỏ quy định về nhiệm vụ thanh tra của Bộ Xây dựng trong lĩnh vực bất động sản nhằm bảo đảm thống nhất với Luật Thanh tra năm 2025 và phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp.

Bên cạnh tinh thần cải cách thủ tục hành chính, Cục trưởng Hoàng Anh Tuấn nhấn mạnh, một nội dung mới mang tính đột phá là Dự thảo bổ sung các quy định về chuyển đổi số trong quản lý thị trường bất động sản.

Theo đó, mỗi bất động sản sẽ được cấp một mã định danh điện tử duy nhất trên Hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở; các tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản phải sử dụng tài khoản định danh điện tử để thực hiện giao dịch và cập nhật dữ liệu theo nguyên tắc “đúng, đủ, sạch, sống”.

Theo Cục trưởng Hoàng Anh Tuấn, quy định này được kỳ vọng sẽ tạo bước chuyển mạnh mẽ về tính minh bạch của thị trường, đồng thời nâng cao hiệu quả công tác quản lý, dự báo và điều tiết của cơ quan nhà nước.

Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cơ bản thống nhất với định hướng của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đặc biệt trong việc phát triển nhà ở giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân, trong đó có nhà ở cho thuê.

Ông Nguyễn Văn Đính đề xuất, dự thảo đã phân loại nhà ở thành các nhóm lớn, nhưng để tránh chồng chéo và để thuận tiện nên làm rõ ranh giới và khái niệm: thương mại; thương mại giá phù hợp; nhà ở cho thuê; nhà ở có mục đích lưu trú...

Phó chủ tịch VNREA cũng cho rằng, đối với nhà ở thương mại giá phù hợp, cần xây dựng giá trên các tiêu chí: thu nhập bình quân; khả năng vay an toàn; tổng giá trị tiền căn; tỷ lệ chi phí trên thu nhập.

Đối với nhà ở cho thuê, ông Đính ủng hộ định hướng cho thuê dài hạn, nhất là tại các đô thị, vùng kinh tế phát triển... nhưng cần phải vận hành chuyên nghiệp.

Đại diện Sở Xây dựng các địa phương, doanh nghiệp lớn như: Vingroup, Sungroup, Housenow, Ecopark, HUD, Everland, Becamex Group, Him Lam… góp ý Ban soạn thảo rà soát, hoàn thiện các quy định về bàn giao nhà ở, công trình xây dựng; làm rõ hơn mối quan hệ giữa quyền sở hữu công trình và quyền sử dụng đất trong một số trường hợp đặc thù; đồng thời bổ sung quy định cụ thể hơn về quyền, nghĩa vụ của các bên trong giao dịch và trách nhiệm của chủ đầu tư đối với việc triển khai dự án theo đúng cam kết.

Đối với hoạt động môi giới, các ý kiến góp ý thống nhất cần tăng cường quản lý thông qua việc cấp mã định danh cho sàn giao dịch và cá nhân hành nghề, xây dựng cơ sở dữ liệu thống nhất trên phạm vi cả nước, đồng thời siết chặt công tác đào tạo, sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề để nâng cao chất lượng đội ngũ môi giới.

Đặc biệt, các ý kiến nhấn mạnh sự cần thiết của hợp đồng mẫu trong mua bán, chuyển nhượng bất động sản; đồng thời đánh giá cao quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán hoặc giá thuê mua khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, nhằm ngăn chặn tình trạng huy động vốn trái phép, giảm rủi ro và bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người mua…