Ảnh minh họa.
5% tiền mua nhà có thể chuyển vào tài khoản bảo đảm
Tại Điều 21 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về thanh toán, bảo lãnh trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, cơ quan soạn thảo đề xuất cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị hợp đồng còn lại trong thời gian người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Cụ thể, khoản 1 Điều 21 quy định việc thanh toán trong mua bán bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần. Đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc.
Những lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng, nhưng tổng số tiền thanh toán không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao bất động sản cho bên mua. Trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của dự thảo Luật, tổng số tiền thanh toán không quá 50% giá trị hợp đồng.
Đáng chú ý, điểm c khoản 1 Điều 21 quy định nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.
Đối với 5% giá trị hợp đồng còn lại, dự thảo đề xuất chuyển vào tài khoản bảo đảm thanh toán mở tại tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và bên mua. Các bên cũng có thể lựa chọn hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác theo thỏa thuận trong hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Theo điểm d khoản 1 Điều 21, tài khoản bảo đảm được mở, quản lý, sử dụng theo pháp luật về các tổ chức tín dụng và pháp luật có liên quan. Số tiền tương đương 5% giá trị hợp đồng trong tài khoản chỉ được chuyển cho chủ đầu tư sau khi bên mua được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.
Dự thảo cũng dự liệu trường hợp không thể cấp Giấy chứng nhận do lỗi của chủ đầu tư. Theo điểm đ khoản 1 Điều 21, trong trường hợp này, khách hàng được lấy lại số tiền trong tài khoản bảo đảm thanh toán.
Đối với thuê mua bất động sản, khoản 2 Điều 21 quy định bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ theo thỏa thuận nhưng không quá 50% giá trị bất động sản. Khi bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; 5% còn lại thực hiện theo cơ chế bảo đảm quy định tại điểm c, d và đ khoản 1 Điều này.
So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, dự thảo vẫn giữ giới hạn bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua, thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận. Điểm thay đổi nằm ở cách xử lý 5% giá trị hợp đồng còn lại.
Theo quy định hiện hành, 5% còn lại được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, thuê mua. Trong khi đó, dự thảo thiết kế thêm cơ chế để khoản tiền này có thể được chuyển vào tài khoản bảo đảm hoặc áp dụng hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác theo thỏa thuận.
Cần quy định thời hạn đối với khoản tiền bảo đảm
Việc bổ sung cơ chế trên được đề xuất trong quá trình sửa đổi đồng bộ các luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan đặt ra yêu cầu hoàn thiện hệ thống pháp luật đồng bộ, minh bạch, đồng thời định hướng lành mạnh hóa thị trường bất động sản, khuyến khích thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt.
Mới đây, tại Nghị quyết số 278/NQ-CP ngày 18/9/2026, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), bảo đảm thể chế hóa đầy đủ các nguyên tắc, định hướng tại Nghị quyết số 21-NQ/TW và bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ với dự án Luật Đất đai (sửa đổi) cùng các luật có liên quan.
Đánh giá về đề xuất này, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho rằng, trong lần sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản này, nhà làm luật đã tiếp thu có chọn lọc đề xuất về việc 5% giá trị thanh toán cuối cùng được chuyển vào tài khoản tại tổ chức tín dụng và chỉ chuyển cho chủ đầu tư sau khi người mua được cấp sổ hồng.
Theo Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, cơ chế này có thể tạo sự ràng buộc đối với cả hai bên trong giao dịch. Chủ đầu tư có động lực sớm nộp hồ sơ, hoàn thiện thủ tục để cơ quan nhà nước cấp sổ hồng cho người mua; trong khi người mua cũng có trách nhiệm phối hợp thực hiện thủ tục, hạn chế trường hợp chậm trễ do chưa có nhu cầu nhận sổ.
Chuyên gia phân tích, về nguyên tắc, sau khi chủ đầu tư bàn giao nhà và hoàn thành các thủ tục thuộc trách nhiệm của mình để cơ quan nhà nước cấp sổ hồng cho người mua thì chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ và cần được thanh toán đủ giá trị hợp đồng, thay vì việc thanh toán 5% cuối cùng tiếp tục phụ thuộc vào ý chí của bên mua.
Tuy nhiên, cơ chế này cũng đặt ra vấn đề trong trường hợp dự án gặp vướng mắc khiến việc cấp sổ hồng kéo dài. Khi đó, 5% giá trị hợp đồng của người mua có thể phải nằm trong tài khoản bảo đảm trong thời gian dài.
Theo ông Nguyễn Văn Đỉnh, đây là tình huống có thể xảy ra trên thực tế. Tuy nhiên, chủ đầu tư về nguyên tắc cũng không có lợi ích trong việc kéo dài thời gian cấp sổ bởi chỉ khi người mua được cấp Giấy chứng nhận, khoản tiền 5% trong tài khoản bảo đảm mới được chuyển cho chủ đầu tư. Do đó, cả bên bán và bên mua đều có lợi ích trong việc phối hợp để hoàn thiện hồ sơ, thủ tục cấp Giấy chứng nhận.
Dù vậy, ông Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng vẫn cần có thêm cơ chế xử lý để bảo vệ người mua trong trường hợp việc cấp Giấy chứng nhận kéo dài vì những nguyên nhân khách quan.
Theo đó, dự thảo Luật hoặc nghị định quy định chi tiết có thể bổ sung yêu cầu hợp đồng gửi tiền vào tài khoản bảo đảm phải xác định thời hạn cụ thể. Khi hết thời hạn mà cơ quan nhà nước vẫn chưa cấp Giấy chứng nhận cho người mua, hợp đồng gửi tiền phải chấm dứt và tổ chức tín dụng hoàn trả tiền gốc cùng tiền lãi cho khách hàng, trừ trường hợp các bên thỏa thuận gia hạn.
Đề xuất này hướng đến xử lý trường hợp mà Điều 21 hiện chưa quy định cụ thể. Dự thảo đã xác định khách hàng được lấy lại 5% trong tài khoản bảo đảm nếu việc cấp Giấy chứng nhận không thực hiện được do lỗi của chủ đầu tư, nhưng chưa đặt ra trong chính Điều 21 một thời hạn tối đa đối với khoản tiền bảo đảm trong trường hợp việc cấp Giấy chứng nhận kéo dài vì nguyên nhân khác. Đây cũng là nội dung luật sư Nguyễn Văn Đỉnh đề nghị tiếp tục làm rõ để cơ chế bảo đảm 5% có thể xử lý được các tình huống phát sinh trên thực tế.