Mở rộng phương thức chuyển nhượng
Trong văn bản góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đánh giá cao nhiều cơ chế, chính sách nhà ở xã hội được đề xuất tại dự thảo. Tuy nhiên, theo HoREA, một số quy định về chuyển nhượng nhà ở xã hội vẫn chưa phù hợp với thực tiễn, có thể ảnh hưởng đến quyền lợi người mua và hoạt động đầu tư phát triển nhà ở xã hội.
Cụ thể, HoREA đề nghị sửa đổi điểm e khoản 1 Điều 68 theo hướng cho phép người mua, thuê mua nhà ở xã hội được bán lại hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua, thuê mua trong cả thời hạn 5 năm và sau thời hạn này.
Đối với trường hợp chuyển nhượng trong thời hạn 5 năm, HoREA đề xuất người mua, thuê mua nếu có nhu cầu chỉ được chuyển nhượng hợp đồng cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội hoặc người thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội.
Giá chuyển nhượng tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội trong hợp đồng với chủ đầu tư (giá gốc), cộng với chi phí trả lãi vay tín dụng để mua nhà, chi phí vốn đối với khoản tiền ứng trước lần đầu không vượt quá 30% giá trị hợp đồng và phần trượt giá CPI hằng năm. Các khoản chi phí này được tính theo lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 13 tháng của 4 ngân hàng thương mại cổ phần có vốn nhà nước.
Theo HoREA, cách tính này nhằm bù đắp những khoản chi phí thực tế người mua đã bỏ ra trong quá trình mua nhà, thay vì chỉ được nhận lại giá gốc theo hợp đồng. Người mua nhà ở xã hội có thể phải vay tín dụng, trả lãi vay hoặc sử dụng tiền riêng, tiền vay mượn để thanh toán khoản ứng trước ban đầu cho chủ đầu tư.
Đối với trường hợp sau thời hạn 5 năm, HoREA đề nghị tiếp tục duy trì cơ chế cho phép bán lại nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở năm 2023. Theo đó, người mua, thuê mua đã thanh toán đủ tiền được bán lại nhà cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đã được cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận, người mua, thuê mua được chuyển nhượng hợp đồng theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu.
Hiệp hội cho rằng, nhu cầu chuyển nhượng có thể phát sinh khi người mua thay đổi địa bàn sinh sống, làm việc, gặp sự cố bất khả kháng hoặc có thu nhập tăng lên theo thời gian, muốn chuyển sang căn nhà rộng hơn, phù hợp với điều kiện kinh tế. Đây là những nhu cầu chính đáng cần có cơ chế giải quyết phù hợp.
Bảo đảm quyền lợi người mua, duy trì động lực đầu tư
HoREA cho rằng việc hạn chế chuyển nhượng nhà ở xã hội có thể gây thiệt hại cho người mua, thuê mua, đồng thời ảnh hưởng đến sức mua thị trường và hoạt động đầu tư của doanh nghiệp.
Theo phân tích của hiệp hội, người mua nhà ở xã hội ngoài khoản tiền thanh toán theo hợp đồng còn phải chịu các chi phí như lãi vay tín dụng, phí bảo trì, lệ phí trước bạ để được cấp Giấy chứng nhận. Nếu bán lại chỉ theo giá gốc ghi trong hợp đồng, người bán có thể chịu thiệt do không được tính đầy đủ các khoản chi phí đã phát sinh.
Việc hạn chế quyền chuyển nhượng sau thời hạn 5 năm có thể ảnh hưởng đến quyền định đoạt tài sản của người mua đã được cấp Giấy chứng nhận, trong đó có nhu cầu thế chấp nhà để vay vốn phục vụ cuộc sống hoặc sản xuất, kinh doanh.
Đối với doanh nghiệp, HoREA nhận định nếu người mua không còn được bán lại nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường sau 5 năm, sức hấp dẫn của loại hình nhà ở này có thể giảm, ảnh hưởng đến nhu cầu mua và thuê mua. Khi sức mua giảm, chủ đầu tư có thể đối mặt với tình trạng thiếu dòng tiền, giảm thanh khoản và gặp khó khăn trong triển khai dự án.
Theo HoREA, các dự án nhà ở xã hội thường có khoảng 80% sản phẩm để bán, thuê mua và 20% để cho thuê. Vì vậy, thay đổi chính sách chuyển nhượng có thể tác động đến cơ cấu sản phẩm, phương án huy động vốn và hoạt động đầu tư của doanh nghiệp. Hiệp hội cảnh báo điều này có thể làm giảm động lực tham gia của doanh nghiệp vào Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030.
Tuy nhiên, song song với đề xuất mở rộng quyền chuyển nhượng, HoREA kiến nghị bổ sung điều kiện cư trú tại điểm c khoản 3 Điều 59 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), nhằm kiểm soát chặt chẽ hơn đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Cụ thể, người thuộc diện được mua, thuê mua phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố nơi có nhà ở xã hội. Trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ 1 năm trở lên tại địa phương này. Sau khi mua, thuê mua nhà ở xã hội, người thụ hưởng phải đăng ký thường trú tại chính căn nhà đó.
Hiệp hội cũng đề nghị giao công an cấp xã xác nhận điều kiện cư trú, tương tự việc xác nhận điều kiện thu nhập đối với người lao động tự do không có bảng lương khi làm thủ tục mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Đối với trường hợp có đủ chứng cứ xác định người mua, thuê mua không thuộc đối tượng được hưởng chính sách, hiệp hội đề nghị kiên quyết thu hồi nhà ở xã hội, kể cả thực hiện cưỡng chế theo quy định pháp luật.