Ảnh minh họa.
Tháo gỡ dự án tồn đọng, khơi thông hàng triệu tỷ đồng vốn đầu tư
Việc xử lý các dự án bất động sản tồn đọng đang đặt ra yêu cầu phân loại những vướng mắc về pháp lý, quy hoạch và đất đai, xác định phương án tháo gỡ phù hợp và đẩy nhanh quá trình triển khai. Với hơn 4.000 dự án có tổng giá trị khoảng 3,1 triệu tỷ đồng đang gặp khó khăn, vướng mắc, vấn đề được đặt ra là trách nhiệm chủ động của chính quyền địa phương và vai trò của ngân hàng trong quá trình xử lý khó khăn cho các dự án.
Đây là một trong những nội dung được các chuyên gia đề cập tại Hội thảo “Tháo gỡ điểm nghẽn - Khơi thông nguồn lực - Thúc đẩy tăng trưởng” tổ chức ngày 22/10.
Theo chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực, Chính phủ, các bộ, ngành và địa phương đã phân loại những nhóm dự án vướng mắc về pháp lý, quy hoạch và đất đai để có phương án xử lý.
Theo số liệu được công bố tại hội thảo, khoảng 3.600 dự án đã và đang được tháo gỡ hoặc có phương án xử lý, qua đó sẽ giúp khơi thông khoảng 2,4 - 2,5 triệu tỷ đồng vốn đầu tư.
Đánh giá về khả năng đóng góp cho tăng trưởng kinh tế, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, nếu trong giai đoạn 2026 - 2028, toàn bộ các dự án gặp khó khăn, vướng mắc được tháo gỡ và mỗi năm khoảng 30% lượng vốn từ các dự án này được bổ sung vào nền kinh tế, tăng trưởng GDP có thể tăng thêm 0,6 - 0,8 điểm phần trăm mỗi năm. Theo ông, đây là giải pháp thiết thực để thúc đẩy tăng trưởng tại các địa phương.
Từ góc độ pháp lý, luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, cho rằng để tháo gỡ các dự án bất động sản đang tồn đọng, cần thực hiện ba bước: phân loại đúng vướng mắc, ban hành đúng chính sách và triển khai quyết liệt tại địa phương.
Trước hết, địa phương phải xác định cụ thể từng dự án đang vướng ở đâu, nguyên nhân là gì. Trên cơ sở đó, Trung ương, Quốc hội và Chính phủ mới có thể xây dựng cơ chế phù hợp để xử lý từng nhóm vướng mắc.
Khi chính sách đã được ban hành, địa phương cần chủ động triển khai đồng bộ, tránh để quá trình tháo gỡ tiếp tục kéo dài.
Về vai trò của ngân hàng, luật sư Phạm Thanh Tuấn cho biết, hoạt động chính là cung cấp vốn cho các dự án. Tuy nhiên, muốn ngân hàng có thể tài trợ thì dự án phải đủ điều kiện pháp lý để tiếp tục triển khai.
Vì vậy, theo ông, yếu tố quyết định vẫn là sự chủ động, quyết liệt của chính quyền địa phương trong việc xử lý các vướng mắc.
Các chuyên gia thảo luận về vấn đề khơi thông nguồn lực bất động sản, nâng hiệu quả đầu tư hạ tầng tại Hội thảo.
Đề cập đến những khó khăn đối với dự án BT (xây dựng - chuyển giao), luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng một trong những vướng mắc lớn nhất là cơ chế xác định giá trị quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư.
Theo nguyên tắc, giá trị quỹ đất đối ứng phải tương đương giá trị công trình BT. Tuy nhiên, từ thời điểm ký hợp đồng đến khi thanh toán, giá đất có thể tăng trong khi giá trị công trình không thay đổi tương ứng. Điều này dẫn đến chênh lệch giữa hai giá trị và gây khó khăn cho doanh nghiệp.
Theo ông Tuấn, đây là vướng mắc xuất phát từ yếu tố khách quan, vì vậy cần có cơ chế tài chính phù hợp để xử lý các dự án BT đang đình trệ, đồng thời tạo sự ổn định cho các dự án triển khai trong thời gian tới.
Ông cho biết, theo thông tin mình nắm được, các quy định mới về xác định giá đất đang được xem xét, trong đó có những cơ chế cụ thể hơn đối với quỹ đất đối ứng của dự án BT.
Một hướng được đặt ra là xác định giá trị quỹ đất ngay tại thời điểm ký hợp đồng trong một số trường hợp, qua đó hạn chế phát sinh chênh lệch và góp phần tháo gỡ vướng mắc cho cả dự án cũ lẫn dự án mới.
Nâng hiệu quả đầu tư hạ tầng, thúc đẩy phát triển đô thị
Tại hội thảo, các chuyên gia cũng đề cập những cơ chế cần hoàn thiện để nâng cao hiệu quả đầu tư công, khai thác tác động của hạ tầng đối với thị trường bất động sản và rút ngắn thời gian từ quy hoạch đến khi hình thành sản phẩm.
Theo TS. Cấn Văn Lực, để nâng cao hiệu quả đầu tư công, cần tập trung vào ba vấn đề. Trước hết là đồng bộ các quy định pháp luật về ngân sách nhà nước và quản lý vốn nhà nước nhằm hạn chế tình trạng chồng chéo.
Thứ hai, cần rà soát cơ cấu phân bổ vốn khi khoảng 80% vốn đầu tư công đang dành cho hạ tầng, trong khi giáo dục, y tế, văn hóa và các lĩnh vực khác cũng cần nguồn lực.
Thứ ba là nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư. Theo TS. Cấn Văn Lực, hệ số ICOR của Việt Nam hiện khoảng 4,5 - 4,8 lần, cần phấn đấu giảm về khoảng 4 lần để nâng cao hiệu quả đầu tư.
Liên quan đến việc rút ngắn thời gian từ quy hoạch đến khi hình thành sản phẩm bất động sản, luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng địa phương cần chuẩn bị tốt ba yếu tố: quy hoạch, quỹ đất và cơ chế hỗ trợ đầu tư.
Trước hết, quy hoạch phải đi trước. Chẳng hạn, khi phát triển metro, cần xác định sớm các khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), thay vì chờ nhà đầu tư đề xuất điều chỉnh quy hoạch, khiến thủ tục kéo dài.
Thứ hai, địa phương cần chủ động chuẩn bị quỹ đất và đẩy nhanh công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đây là một trong những khâu phức tạp, mất nhiều thời gian nhất của quá trình triển khai dự án.
Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, việc tháo gỡ cần được thực hiện cả với các dự án đang đình trệ, không chỉ tập trung vào dự án mới.
Cuối cùng, địa phương cần hỗ trợ nhà đầu tư trong quá trình thực hiện thủ tục. Khi quy hoạch, quỹ đất và cơ chế hỗ trợ được chuẩn bị đồng bộ, quá trình triển khai dự án sẽ thuận lợi hơn, giúp rút ngắn thời gian từ quy hoạch đến khi hình thành sản phẩm.
Ở góc độ phát triển đô thị, nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng xu hướng phát triển các khu đô thị quy mô lớn gắn với metro và hạ tầng giao thông là hướng đi đáng khuyến khích. Tuy nhiên, hạ tầng chỉ phát huy hiệu quả khi đi cùng các đô thị có việc làm, dịch vụ và cộng đồng cư dân thực chất.
Theo ông, cần ưu tiên phát triển đô thị tại các cực tăng trưởng và khu vực vệ tinh, đồng thời tích hợp nhà ở, văn phòng, giải trí và các tiện ích thiết yếu trong cùng một không gian.
Dẫn ví dụ về khu vực Hòa Lạc, ông Phạm Nguyễn Toan cho rằng cần hình thành một đô thị có đầy đủ chức năng và việc làm, thay vì chỉ là nơi người dân trở về nghỉ ngơi sau khi làm việc ở trung tâm Hà Nội.
Ông nhận định, các khu đô thị quy mô lớn, được quy hoạch đồng bộ, có thể tạo việc làm cho hàng chục nghìn người, khai thác tốt hơn hạ tầng giao thông và hạn chế tình trạng đi lại hai chiều giữa nơi ở và nơi làm việc.
Đồng thời, phát triển đô thị vệ tinh cũng mở ra cơ hội tiếp cận nhà ở với mức giá phù hợp hơn cho người dân, đặc biệt là người trẻ.