Ảnh minh họa.
Nguồn cung tăng, sức mua nhà suy yếu
Thị trường bất động sản nhà ở trong nửa đầu năm 2026 ghi nhận nguồn cung tiếp tục gia tăng, trong khi nhu cầu mua nhà suy yếu trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà ở mức cao.
Theo dữ liệu VIS Rating, tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung căn hộ mới trong 6 tháng đầu năm tăng 33% so với cùng kỳ, sau khi tăng 48% trong năm 2025. Nguồn cung trên cả nước được bổ sung với nhiều dự án quy mô lớn tại các khu vực vệ tinh của Hà Nội, Đà Nẵng và TP. Hồ Chí Minh.
Hoạt động cấp phép dự án cũng gia tăng. Trong 6 tháng đầu năm, có 171 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới, tăng 256% so với cùng kỳ; số dự án nhà ở xã hội được cấp phép mới đạt 128 dự án, tăng 433%.
Theo VIS Rating, các chính sách nhà ở đang tập trung hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê giá phù hợp và kiểm soát chi phí đất đai. Đối với nhà ở xã hội, việc cấp phép dự án tiếp tục được thúc đẩy thông qua cơ chế “luồng xanh”.
Chính sách cũng chuyển trọng tâm sang phát triển nhà ở cho thuê giá phù hợp, khuyến khích khu vực tư nhân tham gia thông qua các chính sách ưu đãi đối với dự án nhà ở cho thuê, miễn tiền sử dụng đất, hỗ trợ hạ tầng và bố trí quỹ đất dành cho nhà ở cho thuê trong quy hoạch đô thị.
Bên cạnh đó, Chính phủ đang nghiên cứu cơ chế tiền sử dụng đất và đơn giản hóa thủ tục phê duyệt dự án nhằm kiểm soát chi phí đất đai và thúc đẩy nguồn cung nhà ở.
Tuy nhiên, trong khi nguồn cung tăng, nhu cầu mua nhà có dấu hiệu suy yếu. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh giảm xuống 73% trong quý II/2026, so với mức 95% của năm 2025.
Số lượng giao dịch nhà ở trên toàn quốc giảm 36% so với cùng kỳ trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà bình quân ở mức 14-16% trong năm 2026.
Diễn biến này cũng thể hiện trên mặt bằng giá. Trong quý II/2026, giá nhà trên thị trường thứ cấp điều chỉnh trên diện rộng, trong khi giá trên thị trường sơ cấp tương đối ổn định. Giá căn hộ tại khu vực trung tâm Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh chỉ tăng 1% so với quý trước.
VIS Rating nhận định lãi suất tăng làm giảm nhu cầu mua nhà trong bối cảnh nguồn cung dồi dào, qua đó ảnh hưởng đến doanh số bán hàng, giao dịch và giá nhà. Tổ chức này dự báo xu hướng trên có thể tiếp tục ảnh hưởng đến hoạt động bán hàng của các chủ đầu tư trong nửa cuối năm 2026.
Phát hành trái phiếu tăng 126%
Cùng với những diễn biến của thị trường nhà ở, khả năng tiếp cận nguồn vốn của các chủ đầu tư cũng chịu sức ép. Theo VIS Rating, tăng trưởng tín dụng bất động sản chậm lại còn 8,6% trong 6 tháng đầu năm 2026, so với 15% cùng kỳ năm 2025, trong bối cảnh cơ quan quản lý tiếp tục kiềm chế đà tăng nóng.
Hoạt động phát hành cổ phiếu tiếp tục ở mức thấp. Tổng giá trị phát hành trong 6 tháng đầu năm giảm 86% so với cùng kỳ, đạt khoảng 350 tỷ đồng, tương đương khoảng 3% tổng giá trị phát hành trong năm 2025.
Theo kế hoạch được thông qua tại đại hội cổ đông, một số chủ đầu tư quy mô trung bình dự kiến tăng vốn trong 6 tháng cuối năm 2026 để thanh toán các lô trái phiếu quá hạn và tài trợ hoạt động phát triển dự án. Số liệu VIS Rating tổng hợp cho thấy Novaland có kế hoạch huy động 8.000 tỷ đồng; Phát Đạt 1.996 tỷ đồng và Hải Phát 1.500 tỷ đồng.
Trong khi đó, hoạt động huy động vốn qua trái phiếu tăng mạnh. Giá trị phát hành trái phiếu bất động sản trong 9 tháng năm 2026 đạt 149.500 tỷ đồng, tăng 126% so với cùng kỳ, tập trung chủ yếu ở một số chủ đầu tư lớn, bao gồm Vingroup và Masterise.
Một số đợt phát hành có quy mô lớn được VIS Rating thống kê gồm Vinhomes với 31.000 tỷ đồng, Hung Long Real Estate Development JSC 14.000 tỷ đồng và Hung Phat Invest Ha Noi Co., Ltd 9.300 tỷ đồng.
Lãi suất phát hành trái phiếu bình quân đạt khoảng 11,4%, tăng 110 điểm cơ bản so với cùng kỳ. Theo VIS Rating, khả năng tiếp cận vốn của các chủ đầu tư suy yếu khi tăng trưởng tín dụng bất động sản chậm lại và hoạt động phát hành cổ phiếu ở mức thấp, làm gia tăng sự phụ thuộc vào nguồn vốn trái phiếu có chi phí cao hơn.
Áp lực huy động vốn qua kênh trái phiếu dự kiến tiếp tục trong thời gian tới. VIS Rating cho biết khoảng 167.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong giai đoạn quý IV/2026-2027. Tổ chức này kỳ vọng hoạt động phát hành trái phiếu bất động sản tiếp tục duy trì ở mức cao do nhu cầu tái cấp vốn cho lượng trái phiếu đáo hạn và nhu cầu tài trợ phát triển các đại dự án.
Theo dự báo của VIS Rating, hồ sơ tín nhiệm của ngành bất động sản nhà ở sẽ suy yếu trong nửa cuối năm 2026, đặc biệt đối với các chủ đầu tư quy mô nhỏ và các doanh nghiệp có dự án gặp vấn đề pháp lý. Rủi ro thanh khoản được đánh giá cao hơn đối với các doanh nghiệp hoạt động chủ yếu trên thị trường thứ cấp và các chủ đầu tư có dự án đình trệ do vướng mắc pháp lý. Trong khi đó, các chủ đầu tư quy mô lớn có dư địa tái cấp vốn tốt hơn nhờ triển vọng bàn giao dự án và quan hệ lâu năm với các ngân hàng.