Ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes.
Phóng viên: Thưa ông, trên cương vị lãnh đạo một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, ông đánh giá như thế nào về những điểm mới đáng chú ý của Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan?
Ông Lê Đình Chung: So với Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất trước đây, tôi cho rằng, Nghị quyết số 21-NQ/TW có nhiều điểm mới, mang tính đột phá đối với thị trường và phù hợp hơn với yêu cầu phát triển trong những năm tới. Trong đó, dưới góc độ doanh nghiệp, chúng tôi đặc biệt quan tâm đến một số điểm.
Thứ nhất là công tác giải phóng mặt bằng. Trong quá trình phát triển các dự án bất động sản, đây vốn là một trong những khâu rất khó khăn ở giai đoạn trước. Tuy nhiên, với những quy định mới, chúng ta thấy có nhiều thay đổi, đặc biệt là việc hỗ trợ tái định cư tại chỗ hoặc bố trí nhà ở phù hợp cho người dân. Trên cơ sở sự đồng thuận của số đông người dân, Nhà nước sẽ tham gia hỗ trợ trong công tác giải phóng mặt bằng.
Trên thực tế, từ phía doanh nghiệp, chúng tôi cũng nhận thấy công tác giải phóng mặt bằng, đặc biệt trong năm 2026, đang có những chuyển biến đáng kể. Trước đây, một dự án có thể mất nhiều năm để hoàn thành công tác này, nhưng hiện nay có trường hợp thời gian chỉ còn khoảng 6-12 tháng. Đây là một điểm sẽ giúp đẩy nhanh đáng kể tiến độ triển khai dự án.
Điểm thứ hai liên quan đến định giá đất. Giai đoạn trước, việc định giá theo cơ chế thị trường vẫn phát sinh một số vướng mắc, dẫn đến quá trình phê duyệt bị kéo dài. Với cách tiếp cận mới, Nhà nước quyết định giá đất dựa trên giá trị thực tế và mục đích sử dụng, đồng thời căn cứ vào điều kiện, nhu cầu phát triển kinh tế và mục tiêu của từng dự án để đưa ra mức giá phù hợp.
Ví dụ, dự án phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại hay nhà ở cho thuê có những mục tiêu khác nhau. Tôi cho rằng, việc Nhà nước có những quy định sát hơn với thực tế thị trường, xác định mức giá phù hợp với mục tiêu của từng dự án sẽ giúp doanh nghiệp thuận lợi hơn trong quá trình triển khai.
Điểm thứ ba là việc số hóa dữ liệu bất động sản. Khi dữ liệu thị trường được cập nhật đầy đủ, đây sẽ là cơ sở tham khảo cho việc xác định giá, đồng thời giúp minh bạch hóa thông tin thị trường. Từ đó, cơ quan quản lý cũng có thêm dữ liệu để đưa ra các quyết định liên quan đến giá đất và chính sách đối với thị trường.
Bên cạnh đó, chúng ta thấy thời gian qua Nhà nước cũng rất tích cực trong việc phát triển các phân khúc sản phẩm nhằm đáp ứng nhu cầu thực và bảo đảm an sinh xã hội, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và nhà ở có mức giá phù hợp.
Phóng viên: Thưa ông, thanh khoản trên thị trường nhà ở thời gian qua được ghi nhận ở mức khá thấp. Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất hiện nay, ông đánh giá thanh khoản thị trường trong thời gian tới, nhất là quý IV/2026, sẽ diễn biến như thế nào?
Ông Lê Đình Chung: Khi lãi suất bắt đầu tăng cao, đặc biệt từ khoảng tháng 12/2025, nhu cầu trên thị trường đã chịu tác động khá rõ. Chúng ta biết rằng nhu cầu mua bất động sản được dẫn dắt bởi cả nhu cầu đầu tư và nhu cầu mua để ở.
Đối với khách hàng đầu tư, việc sử dụng đòn bẩy tài chính tương đối phổ biến. Vì vậy, khi lãi suất tăng cao, nhu cầu đầu tư sẽ giảm. Trong khi đó, nhu cầu mua nhà để ở cũng rất lớn và một bộ phận người mua cần sử dụng vốn vay. Khi lãi suất tăng, cả nhu cầu đầu tư và nhu cầu mua nhà để ở đều bị ảnh hưởng, từ đó dẫn đến thanh khoản chung của thị trường giảm.
Ảnh minh họa.
Trong khoảng 6 tháng qua, khi thanh khoản giảm, thị trường cũng hình thành tâm lý chờ đợi, nghe ngóng. Khi thị trường chậm lại, các nhà đầu tư và khách hàng đều có xu hướng quan sát, chờ đợi thêm.
Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất tiền gửi thời gian qua cũng tương đối cao. Trong bối cảnh kinh tế chưa hoàn toàn ổn định, đây cũng là một kênh được một bộ phận khách hàng, nhà đầu tư lựa chọn thay vì đưa tiền vào bất động sản.
Tuy nhiên, bắt đầu sang quý IV, tôi nhận thấy thanh khoản đã có dấu hiệu cải thiện. Đương nhiên, chưa thể nói thị trường đã phục hồi mạnh, nhưng đã bắt đầu xuất hiện những tín hiệu tích cực hơn.
Trước hết là yếu tố tâm lý và giá. Thị trường đã có sự điều chỉnh về giá. Ở thị trường thứ cấp, một số sản phẩm đã giảm giá từ 10-20%. Các chủ đầu tư mở bán mới cũng đã điều chỉnh giá bán và chính sách bán hàng theo hướng phù hợp hơn với thị trường, từ đó kích thích nhu cầu. Đặc biệt, đối với khách hàng mua để ở, tôi nhận thấy sau giai đoạn điều chỉnh vừa qua, nhóm khách hàng này đang bắt đầu quay trở lại thị trường.
Bên cạnh đó, sau một thời gian chờ đợi, một bộ phận khách hàng cũng bắt đầu thay đổi cách sử dụng vốn. Trong bối cảnh lượng vốn giải ngân lớn và xuất hiện tâm lý lo ngại lạm phát, một số khách hàng có xu hướng thay vì tiếp tục gửi toàn bộ tiền tiết kiệm thì dành một phần vốn cho các kênh đầu tư, trong đó có bất động sản.
Tôi cho rằng, trong quý IV/2026, thanh khoản của thị trường sẽ tiếp tục có sự cải thiện. Tuy nhiên, đối tượng mua chủ yếu vẫn sẽ là những khách hàng có nguồn tiền mặt sẵn có và sử dụng tiền mặt là chính.
Phóng viên: Trong quý IV và thời gian tới, doanh nghiệp kỳ vọng điều gì từ những tháo gỡ về chính sách của Nhà nước, trong đó có Nghị quyết số 21-NQ/TW? Đâu là vấn đề doanh nghiệp kỳ vọng nhất, thưa ông?
Ông Lê Đình Chung: Tôi cho rằng, có hai vấn đề chính.
Thứ nhất là pháp lý. Đây là một trong những điểm then chốt đối với quá trình phát triển bất động sản. Vì vậy, với doanh nghiệp, chúng tôi luôn kỳ vọng việc tháo gỡ những điểm nghẽn pháp lý cho các dự án sẽ tiếp tục được đẩy mạnh, từ đó giải phóng nguồn lực đang bị tồn đọng tại các dự án.
Khi hoàn thiện được pháp lý, doanh nghiệp mới có cơ hội triển khai dự án, huy động vốn, đưa sản phẩm ra thị trường, bán hàng và thu hồi dòng vốn để tiếp tục đầu tư, phát triển.
Điểm thứ hai liên quan đến lãi suất. Về phía doanh nghiệp, chúng tôi rất kỳ vọng vào những động thái quyết liệt của Nhà nước. Đặc biệt, thời gian qua chúng ta thấy Chính phủ, các bộ, ngành liên tục có các cuộc họp, làm việc với hệ thống ngân hàng. Chúng tôi kỳ vọng trong thời gian tới, đặc biệt trong năm tới, mặt bằng lãi suất có thể giảm và doanh nghiệp có thêm nguồn vốn để vay.
Bởi trong giai đoạn hiện nay, chúng tôi nhận thấy việc doanh nghiệp tiếp cận vốn vẫn rất khó khăn, trong khi mặt bằng lãi suất vay còn ở mức cao.
Phóng viên: Trân trọng cảm ơn ông!