Ảnh minh họa.
Hơn 6.100 căn nhà thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân nước ngoài
Việc cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo Luật Nhà ở năm 2014 đã mở ra một giai đoạn mới trong quá trình hội nhập của thị trường bất động sản. Sau hơn một thập kỷ triển khai, chính sách này từng bước thu hút sự quan tâm của khách hàng quốc tế, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.
Theo số liệu của Bộ Xây dựng tại báo cáo tổng kết thi hành Luật Nhà ở năm 2023, lũy kế đến thời điểm tổng kết, cả nước có 6.188 căn nhà do tổ chức, cá nhân nước ngoài mua, sở hữu và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo pháp luật về đất đai. Trong đó, 416 căn thuộc sở hữu của tổ chức và 5.772 căn thuộc sở hữu của cá nhân nước ngoài.
Đáng chú ý, riêng từ khi Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực thi hành, tổ chức, cá nhân nước ngoài đã mua và sở hữu 1.519 căn hộ chung cư tại Việt Nam.
Nhìn lại diễn biến thị trường, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc, Trưởng bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở, CBRE Việt Nam đánh giá việc mở rộng quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài là một bước ngoặt quan trọng, thể hiện tư duy mở cửa và hội nhập của Việt Nam.
Theo quan sát của CBRE, giai đoạn 2015 - 2023 ghi nhận sự quan tâm lớn của khách hàng nước ngoài đối với phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang, đặc biệt trong bối cảnh dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) gia tăng.
Tại nhiều dự án thu hút sự quan tâm lớn ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, hạn mức 30% số căn hộ được phép bán cho người nước ngoài thường nhanh chóng được lấp đầy, thậm chí chỉ trong vài giờ mở bán.
Khách mua chủ yếu đến từ Trung Quốc, Hàn Quốc, Đài Loan, Hồng Kông (Trung Quốc) và Singapore. Các sản phẩm được ưa chuộng thường nằm tại khu vực trung tâm hoặc những khu đô thị mới có kết nối hạ tầng thuận lợi như Thủ Thiêm, khu vực Quận 2 cũ tại TP. Hồ Chí Minh; khu phía Tây và Hồ Tây tại Hà Nội.
Liên quan đến vấn đề này, trước đó, dẫn số liệu của Bộ Xây dựng, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, tính từ năm 2015 đến hết quý III/2023, đã có hơn 3.000 người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, chủ yếu là căn hộ chung cư thuộc các dự án nhà ở thương mại, tập trung tại các tỉnh, thành phố lớn.
Trong đó, Hà Nội chiếm hơn một nửa với 1.765 căn, tương đương khoảng 0,53% tổng lượng nhà ở trong cả nước giai đoạn 2018 - 2022. Theo VARS, riêng nửa đầu năm 2024, người nước ngoài đã mua hơn 1.000 căn hộ tại Hà Nội.
Quy mô giao dịch vẫn tương đối khiêm tốn so với tiềm năng
Tuy nhiên, sức mua tích cực tại một số dự án chưa phản ánh đầy đủ quy mô của toàn thị trường. Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, số lượng nhà ở bán cho người nước ngoài thời gian qua là không lớn.
Ông Matt Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định sau hơn 10 năm mở rộng chính sách, thị trường đã ghi nhận những bước tiến nhất định, đặc biệt tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Khách hàng nước ngoài chủ yếu tập trung vào các dự án căn hộ quy mô lớn, có pháp lý rõ ràng và đơn vị vận hành chuyên nghiệp.
Dù vậy, xét trên tổng thể, quy mô giao dịch vẫn tương đối khiêm tốn so với tiềm năng. Theo ông Powell, điều này cho thấy chính sách đã mở cửa nhưng quá trình triển khai thực tế vẫn chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố, bao gồm thủ tục hành chính, giới hạn sở hữu và mức độ minh bạch thông tin.
Cùng quan điểm, đại diện CBRE đánh giá kết quả đạt được sau hơn 10 năm là tích cực nhưng chưa chạm tới kỳ vọng. Một trong những thành công đáng ghi nhận là Việt Nam từng bước định vị được sức hấp dẫn đối với khách hàng và nhà đầu tư bất động sản quốc tế, nhờ triển vọng tăng trưởng kinh tế cùng khả năng khai thác cho thuê.
Tuy nhiên, số lượng giao dịch hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người nước ngoài vẫn chiếm tỷ trọng khá khiêm tốn so với tổng quy mô thị trường, trong đó có nguyên nhân từ những vướng mắc về quy trình, thủ tục hành chính.
Dư địa từ dòng vốn quốc tế
Dù kết quả hiện tại chưa tương xứng với tiềm năng, các chuyên gia cho rằng thị trường nhà ở dành cho người nước ngoài tại Việt Nam vẫn còn dư địa phát triển đáng kể trong trung và dài hạn.
Theo ông Matt Powell, triển vọng này được hỗ trợ bởi những yếu tố nền tảng như tăng trưởng kinh tế, đô thị hóa và quá trình hội nhập quốc tế ngày càng sâu rộng.
Đặc biệt, việc hình thành các trung tâm tài chính quốc tế, khu thương mại tự do và những đô thị mang tầm quốc tế có thể tạo thêm động lực cho nhu cầu sở hữu nhà ở.
Các mô hình phát triển này thường đi kèm với sự gia tăng của lực lượng chuyên gia, lao động chất lượng cao, kéo theo nhu cầu cư trú dài hạn và sở hữu tài sản tại nơi làm việc.
Đây là cơ sở để hình thành nguồn cầu thực, ổn định đối với phân khúc nhà ở, nhất là các sản phẩm căn hộ chất lượng cao, được quản lý và vận hành chuyên nghiệp.
Ở góc độ kinh tế, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho rằng việc bán nhà cho người nước ngoài còn có thể được nhìn nhận như một hình thức “xuất khẩu bất động sản tại chỗ”.
Khác với xuất khẩu hàng hóa truyền thống, bất động sản được bán cho khách hàng quốc tế nhưng tài sản vẫn nằm trên lãnh thổ Việt Nam và chịu sự quản lý của pháp luật Việt Nam.
Theo đại diện CBRE, nếu được khai thác hiệu quả, hoạt động này không chỉ góp phần thu hút nguồn ngoại tệ mà còn tạo thêm nhu cầu đối với nhiều ngành nghề liên quan như xây dựng, vật liệu, nội thất, thiết kế, tài chính và dịch vụ quản lý vận hành.
Bên cạnh đó, các giao dịch nhà ở còn tạo nguồn thu từ thuế, phí và góp phần quảng bá hình ảnh Việt Nam như một điểm đến sinh sống, làm việc và đầu tư đối với cộng đồng quốc tế.
Ông Kiệt cũng cho biết, sự xuất hiện của các Trung tâm Tài chính Quốc tế (IFC) tại TP.HCM, Đà Nẵng hay các khu thương mại tự do (Free Trade Zone) sẽ là “cú hích” mang tính bùng nổ cho nhu cầu nhà ở cao cấp.
Tuy nhiên, để chuyển hóa tiềm năng thành kết quả thực tế, vấn đề đặt ra không đơn thuần là mở rộng khả năng tiếp cận thị trường mà còn phải hoàn thiện cơ chế quản lý, tạo thuận lợi cho người mua và bảo đảm sự ổn định của thị trường nhà ở trong nước.
Cấu phần quan trọng trong chiến lược phát triển đô thị, hội nhập kinh tế
Theo Bộ Xây dựng, pháp luật hiện hành đã đặt ra các giới hạn về số lượng nhà ở được sở hữu trong mỗi tòa chung cư, phạm vi dự án cũng như yêu cầu bảo đảm quốc phòng, an ninh.
Luật Nhà ở năm 2023 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở trong dự án không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh và phải tuân thủ giới hạn về số lượng. Cá nhân nước ngoài phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam, trong khi tổ chức nước ngoài phải được phép hoạt động tại Việt Nam.
Trên cơ sở đó, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) ngày 9/9/2026 tiếp tục đề cập quyền sở hữu căn hộ chung cư của tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Theo dự thảo, các chủ thể đáp ứng điều kiện được mua, thuê mua căn hộ chung cư từ chủ đầu tư dự án; nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh. Đồng thời, tổ chức, cá nhân nước ngoài còn được mua, thuê mua căn hộ từ các tổ chức, cá nhân nước ngoài khác thuộc diện được sở hữu theo quy định.
Từ góc độ thị trường, ông Matt Powell cho rằng việc thúc đẩy người nước ngoài sở hữu nhà ở cần đặt trên nguyên tắc cân bằng giữa mở cửa và kiểm soát rủi ro.
Trước hết, khung pháp lý cần tiếp tục được hoàn thiện theo hướng rõ ràng, nhất quán và dễ áp dụng; đồng thời đơn giản hóa quy trình giao dịch, nhất là những thủ tục liên quan trực tiếp đến người mua nước ngoài.
Cùng với đó, cần tăng cường minh bạch thông tin về pháp lý dự án, điều kiện sở hữu để khách hàng quốc tế có thể tiếp cận và thực hiện giao dịch thuận lợi hơn.
Một yêu cầu quan trọng khác là kiểm soát hợp lý nguồn cung và tỷ lệ sở hữu dành cho người nước ngoài, tránh tạo thêm áp lực lên giá nhà, đồng thời bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân trong nước.
Về phía doanh nghiệp, việc phát triển sản phẩm cũng cần hướng đến những phân khúc có nhu cầu thực, chất lượng phù hợp và khả năng vận hành ổn định, thay vì chỉ tập trung khai thác sức mua mang tính ngắn hạn.
Theo đại diện Savills, về dài hạn, thu hút người mua nhà quốc tế cần được xem là một phần trong chiến lược phát triển đô thị và hội nhập kinh tế của Việt Nam, thay vì đơn thuần là giải pháp gia tăng thanh khoản cho thị trường bất động sản.