Nghị quyết số 21-NQ/TW quy địn thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hanj xây dựng công trình.
Cần hiểu đúng tinh thần của Nghị quyết số 21-NQ/TW
Thời gian qua, dư luận xã hội đang rất quan tâm, thậm chí có phần lo lắng trước thông tin Bộ Xây dựng đề xuất quy định “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Vì vậy, theo Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA), việc thể chế hóa Nghị quyết số 21-NQ/TW cần phản ánh đúng tinh thần của Nghị quyết để người dân hiểu đúng bản chất của chính sách và yên tâm về quyền tài sản của mình.
Theo HoREA, Nghị quyết số 21-NQ/TW xác định rõ định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, trong đó có Luật Nhà ở, nhằm phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, an toàn, bền vững; bảo đảm quyền có chỗ ở hợp pháp của người dân, tăng nguồn cung nhà ở chính sách, nhà ở giá phù hợp và nhà ở cho thuê giá phù hợp.
Đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, Nghị quyết số 21-NQ/TW chủ trương giao đất có thời hạn lâu dài, ưu tiên chủ yếu là phát triển nhà chung cư.
Riêng đối với các chung cư xây dựng mới, Nghị quyết số 21-NQ/TW quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu; khi công trình hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định. Đồng thời, Nghị quyết số 21-NQ/TW cũng nhấn mạnh nguyên tắc không hồi tố đối với các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài.
HoREA cho rằng, điểm cần lưu ý là Nghị quyết số 21-NQ/TW sử dụng khái niệm “thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình”, chứ không phải “sở hữu nhà chung cư có thời hạn”. Vì vậy, dự thảo Luật Nhà ở cần thể chế hóa đúng tinh thần này để tránh tạo tâm lý lo ngại rằng quyền sở hữu tài sản của người dân bị giới hạn theo thời gian.
Bài toán cải tạo chung cư cũ cần một lời giải mới
Việc thể chế hóa Nghị quyết số 21-NQ/TW không chỉ nhằm sửa đổi một số quy định của Luật Nhà ở mà quan trọng hơn là giải quyết những tồn tại kéo dài trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Dẫn thống kê của Bộ Xây dựng, HoREA cho biết, hiện cả nước có khoảng 2.500 khu nhà chung cư cũ, nhà ở tập thể cũ được xây dựng từ năm 1994 trở về trước với khoảng 3 triệu m² sàn xây dựng, tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP.HCM.
Trong đó có khoảng 196 công trình hư hỏng nặng, nguy hiểm (cấp D) cần được xử lý khẩn cấp. Nếu tính cả các chung cư được xây dựng sau năm 1994 nhưng đã xuống cấp thì số lượng còn lớn hơn nhiều. Tuy nhiên, kết quả cải tạo, xây dựng lại chung cư trong thời gian qua vẫn rất hạn chế.
Riêng tại TP.HCM (cũ), hiện có 474 khu chung cư cũ với 573 lô được xây dựng trước năm 1975; trong đó có 16 khu chung cư cấp D, nhưng mới chỉ phá dỡ được 7 khu, còn 9 khu vẫn đang trong quá trình di dời cư dân.
Theo HoREA, những con số này cho thấy yêu cầu cấp thiết phải hoàn thiện cơ chế pháp lý nhằm đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại các chung cư đã xuống cấp.
Một bất cập khác được Hiệp hội chỉ ra là cơ chế tài chính cho công tác bảo trì, cải tạo nhà chung cư. Luật Nhà ở năm 2005 lần đầu quy định người mua căn hộ phải nộp kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng, nhưng theo tính toán của Bộ Xây dựng, khoản kinh phí này chỉ đủ sử dụng trong khoảng 20 năm. Trong khi đó, các chung cư và nhà tập thể nhiều tầng được xây dựng trước ngày 1/7/2006 lại không có quỹ bảo trì.
Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định khi sử dụng hết kinh phí bảo trì, các chủ sở hữu phải tiếp tục đóng góp, đồng thời cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư hoặc góp vốn cùng cư dân để phá dỡ, xây dựng lại chung cư.
Theo HoREA, đây chính là cơ sở pháp lý và thực tiễn để Nghị quyết số 21-NQ/TW định hướng quy định chủ sở hữu căn hộ được quyền, đồng thời có nghĩa vụ tài chính khi xây dựng lại chung cư sau khi công trình hết thời hạn sử dụng. Cách tiếp cận này cũng tương tự như đối với nhà ở riêng lẻ, khi chủ sở hữu phải tự thực hiện việc bảo trì, cải tạo hoặc xây dựng lại nhà ở của mình, còn Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thể chế và chính sách.
Nếu tiếp tục duy trì cơ chế hiện nay, Nhà nước sẽ phải dành nguồn lực rất lớn cho công tác quy hoạch, kiểm định chất lượng, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, lựa chọn nhà đầu tư cũng như sửa chữa các chung cư xuống cấp nhưng không có quỹ bảo trì.
Vì vậy, việc chuyển từ cơ chế “bao cấp” sang cơ chế chia sẻ trách nhiệm giữa Nhà nước và chủ sở hữu căn hộ là yêu cầu tất yếu để bảo đảm tính bền vững trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Thể chế Nghị quyết số 21-NQ/TW , tạo xung lực mới cho thị trường bất động sản
Theo HoREA, cùng với việc quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, Nghị quyết số 21-NQ/TW còn đặt ra yêu cầu đổi mới cách tiếp cận trong quản lý, sử dụng và cải tạo nhà chung cư theo hướng trao quyền đi đôi với trách nhiệm của chủ sở hữu.
Theo đó, chủ sở hữu căn hộ không chỉ được bảo đảm quyền tài sản mà còn có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư khi công trình hết thời hạn sử dụng. Theo Hiệp hội, cách tiếp cận này sẽ từng bước xóa bỏ cơ chế “bao cấp” trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, đồng thời tạo cơ sở pháp lý để khắc phục những tồn tại, bất cập đã kéo dài nhiều năm.
HoREA cũng cho rằng, quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư chỉ là một trong nhiều giải pháp được Nghị quyết số 21-NQ/TW đặt ra nhằm phát triển thị trường bất động sản theo hướng lành mạnh, an toàn và bền vững. Nghị quyết số 21-NQ/TW còn đề cập các cơ chế quan trọng như ưu đãi về giao đất, cho thuê đất để khuyến khích khu vực tư nhân phát triển nhà ở cho thuê giá phù hợp; có cơ chế đặc thù xử lý dứt điểm các dự án tồn đọng kéo dài; đồng thời thí điểm Nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng để bổ sung quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.
Theo HoREA, việc triển khai đồng bộ các cơ chế này sẽ tạo thêm xung lực mới cho thị trường bất động sản, góp phần tăng nguồn cung nhà ở chính sách, nhà ở giá phù hợp và nhà ở cho thuê giá phù hợp, đồng thời từng bước kéo giá nhà ở thương mại về mức hợp lý hơn.
Từ những phân tích trên, Hiệp hội kiến nghị quá trình sửa đổi Luật Đất đai và Luật Nhà ở cần quán triệt đầy đủ quan điểm, mục tiêu, nhiệm vụ và giải pháp của Nghị quyết số 21-NQ/TW để việc thể chế hóa bảo đảm đúng tinh thần của Nghị quyết số 21-NQ/TW . Theo Hiệp hội, đây là cơ sở quan trọng để người dân hiểu đúng chủ trương, yên tâm về quyền tài sản của mình, đồng thời tạo sự đồng thuận của doanh nghiệp và nhà đầu tư trong quá trình triển khai các chính sách mới.