Thị trường văn phòng: Loạt dự án hạng A quy mô lớn "bung" hàng

Tòa nhà văn phòng Heritage West Lake - Lạc Long Quân, Tây Hồ. Ảnh: icad

Phóng viên: Theo ghi nhận của bà, trong các tháng đầu năm nay, khu vực văn phòng nào được săn đón và giá thuê có thay đổi nhiều không, nhất là tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, thưa bà?

Bà Lê Thị Huyền Trang: Theo ghi nhận của chúng tôi, thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn là những nơi thu hút sự chú ý và đã có những diễn biến khá khác biệt, chủ yếu đến từ sự chênh lệch về nguồn cung mới trong những tháng đầu năm nay.

Tại Hà Nội, thị trường tiếp tục đón nhận thêm hơn 36.000 m2 diện tích cho thuê thực (NLA), đều tích hợp các chứng nhận xanh bền vững: dự án The Office thuộc tổ hợp Tiến Bộ Plaza – tòa nhà hạng A đạt chứng nhận LEED Gold, và dự án The Marc88 – tòa nhà hạng B đạt chứng nhận LEED Silver.

Làn sóng nguồn cung mới đã đẩy tỷ lệ trống của phân khúc hạng A tăng lên 19,2% ở quý trước từ mức 16,5% trong quý I/2026. Tỷ lệ trống của Hạng B cũng tăng từ 13,8% lên 17,0%, chủ yếu xuất phát từ tỷ lệ trống ban đầu tại các dự án mới.

Theo đó, giá chào thuê gộp hạng A tăng nhẹ lên mức 37,1 USD/m2/tháng, tăng 0,9% so với quý trước; giá hạng B cũng ghi nhận tăng lên 20,6 USD/m2/tháng, tăng 0,4% so với quý trước nhờ nguồn cung mới gia nhập thị trường với mức giá chào thuê cao hơn mặt bằng chung.

Trong khi đó, phần lớn các tòa nhà văn phòng hiện hữu duy trì mặt bằng giá ổn định nhằm thu hút và giữ chân khách thuê trong bối cảnh cạnh tranh gia tăng từ nguồn cung mới.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam

Phóng viên: Vậy còn tại thị trường TP. Hồ Chí Minh có sự khác biệt không, thưa bà?

Bà Lê Thị Huyền Trang: Tại thị trường TP. Hồ Chí Minh, chúng tôi ghi nhận diễn biến ngược lại khi không có nguồn cung văn phòng mới trong các tháng đầu năm nay. Nguồn cung từ các dự án mới tại đây đã ngắt quãng kể từ quý III/2025.

Tuy nhiên, nhờ nhịp độ hấp thụ ở mức vừa phải đã tạo ra giai đoạn ổn định cho thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh. Chính điều này đã cho phép các dự án hoàn thành trong thời gian gần đây từng bước đạt tỷ lệ lấp đầy theo mục tiêu; đồng thời giúp chủ đầu tư điều chỉnh chiến lược cho thuê trước khi nguồn cung mới gia nhập thị trường.

Theo ghi nhận của chúng tôi, mức hấp thụ thuần tại thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh là khoảng 12.600 m2 trong các tháng vừa qua.

Giá thuê gộp nhìn chung cũng đạt mức ổn định. Giá thuê văn phòng hạng A ở khu trung tâm Thành phố đạt trung bình 64,7 USD/m2/tháng. Mức giá này giữ nguyên theo quý nhưng tăng 1,1% theo năm nhờ mức giá chào thuê của dự án Saigon Marina IFC cao hơn mức trung bình thị trường.

Trong khi đó, phân khúc hạng A ở khu ngoài trung tâm Thành phố có giá thuê được điều chỉnh nhẹ quanh 36,0 USD/m2/tháng; hạng B ghi nhận giá thuê ổn định quanh 33,6 USD/m2/tháng nhờ chiến lược giá thận trọng của các chủ đầu tư.

Trong quý II/2026, chúng tôi ghi nhận cả hai thị trường đều dự kiến chào đón các dự án văn phòng hạng A quy mô lớn, trong đó có The Kross với khoảng 32.000 m2 tại TP. Hồ Chí Minh và IFC Hanoi với khoảng 60.000 m2 tại Hà Nội.

Điều này được kỳ vọng sẽ tiếp tục tạo ra những khác biệt đáng chú ý về mức độ cạnh tranh và khả năng hấp thụ giữa hai thị trường trong các quý tiếp theo.

Phóng viên: Riêng tại Hà Nội, theo nhận định của bà, xu hướng dịch chuyển ra khu vực phía Tây Thủ đô sẽ tác động tới thị trường văn phòng cho thuê nói riêng cũng như thị trường bất động sản tại Hà Nội nói chung thời gian tới như thế nào?

Bà Lê Thị Huyền Trang: Xu hướng dịch chuyển ra khu vực phía Tây Hà Nội được thể hiện rõ nét thông qua sự hình thành và phát triển của cụm văn phòng Tây Hồ Tây trong thời gian gần đây cùng triển vọng tăng trưởng mạnh mẽ trong 5 năm tới.

Hiện khu vực này ghi nhận tổng nguồn cung văn phòng hạng A và B khoảng 59.829 m2 với giá chào thuê gộp văn phòng hạng A đạt khoảng 36,8 USD/m2/tháng, tiệm cận và cạnh tranh trực tiếp với khu vực trung tâm Thủ đô.

Tỷ lệ trống của khu vực này ở mức 39,7% phản ánh đặc điểm của một thị trường mới hình thành, song chúng tôi cũng kỳ vọng tỷ lệ lấp đầy ở đây sẽ được cải thiện nhanh chóng khi hạ tầng hoàn thiện và các doanh nghiệp dần dịch chuyển khỏi khu vực nội đô vốn đang hạn chế về quỹ đất và tính đồng bộ.

Trong dài hạn, tôi cho rằng sự phát triển đồng bộ của các dự án phức hợp, các tòa nhà đạt tiêu chuẩn hạng A quốc tế với diện tích sàn lớn tại Tây Hồ Tây không chỉ tạo ra lựa chọn thay thế cho khu trung tâm, mà còn góp phần tái định hình mặt bằng tiêu chuẩn và phân bổ nguồn cầu của thị trường văn phòng Hà Nội nói chung.

Sự chú ý của thị trường văn phòng sẽ vẫn tiếp tục tập trung chủ yếu tại các khu vực trung tâm của Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Ảnh minh họa: icad

Phóng viên: Chính sách phát triển và hình thành các khu đô thị vệ tinh tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh sẽ tác động thế nào tới thị trường văn phòng cho thuê tại Việt Nam thời gian tới, thưa bà?

Bà Lê Thị Huyền Trang: Chính sách phát triển các khu đô thị vệ tinh tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh được kỳ vọng sẽ tạo ra những tác động tích cực và mang tính cấu trúc đối với thị trường văn phòng cho thuê trong dài hạn.

Bởi khi hạ tầng giao thông được đầu tư đồng bộ và khả năng kết nối liên vùng được cải thiện, các khu vực vệ tinh sẽ từng bước hình thành hệ sinh thái làm việc – sinh sống – dịch vụ hoàn chỉnh, qua đó tạo tiền đề cho sự dịch chuyển dần của doanh nghiệp ra khỏi khu vực trung tâm vốn đang hạn chế về quỹ đất và chi phí thuê cao.

Tuy nhiên, theo chúng tôi, trong ngắn hạn, sự chú ý của thị trường văn phòng sẽ vẫn tiếp tục tập trung chủ yếu tại các khu vực trung tâm của Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh bởi đây là nơi duy trì vai trò là đầu mối kinh tế – tài chính, tập trung trụ sở chính của doanh nghiệp, các ngành nghề có giá trị gia tăng cao và nhu cầu kết nối trực tiếp với hệ sinh thái đối tác, khách hàng.

Do đó, xu hướng phát triển văn phòng tại các khu đô thị vệ tinh mang tính dài hạn hơn và phụ thuộc lớn vào tiến độ hoàn thiện hạ tầng giao thông, đặc biệt là các tuyến metro, đường vành đai và cao tốc kết nối.

Khi các điều kiện hạ tầng này dần được đáp ứng, thị trường văn phòng tại các khu đô thị vệ tinh được kỳ vọng sẽ phát triển theo hướng quy mô lớn, quy hoạch bài bản và tích hợp đa chức năng, góp phần định hình mô hình thị trường văn phòng đa trung tâm tại đây trong thời gian tới.

Phóng viên: Để cạnh tranh với các thị trường văn phòng cho thuê khác trong khu vực, theo bà, các chủ sở hữu tại Việt Nam cần làm gì để tạo ra sự khác biệt, hấp dẫn khách thuê?

Bà Lê Thị Huyền Trang: Để nâng cao khả năng cạnh tranh với các thị trường văn phòng trong khu vực, các chủ sở hữu tại Việt Nam cần chủ động tạo sự khác biệt thông qua việc nâng cấp chất lượng tài sản, đặc biệt theo định hướng phát triển bền vững.

Thực tế cho thấy nguồn cung văn phòng đạt chứng nhận xanh đang gia tăng rõ rệt, với ngày càng nhiều tòa nhà hiện hữu đạt các tiêu chuẩn như LEED ở cả phân khúc hạng A và B. Đồng thời, nhiều dự án trong giai đoạn phát triển cũng cam kết được thiết kế và xây dựng theo các tiêu chuẩn quốc tế ngay từ đầu.

Chúng tôi ghi nhận xu hướng này từng bước nâng cao kỳ vọng của khách thuê về hiệu suất vận hành, chi phí sử dụng và cam kết ESG.

Trong bối cảnh đó, các tài sản hiện hữu chịu áp lực ngày càng lớn phải nâng cấp chất lương định hướng đạt các chứng chỉ xanh quốc tế và tái định vị để duy trì sức cạnh tranh.

Khi khách thuê ngày càng coi trọng yếu tố bền vững, chất lượng không gian và trải nghiệm người dùng, tôi cho rằng những chủ sở hữu đầu tư sớm vào tiêu chuẩn xanh và hiệu quả vận hành tòa nhà sẽ có lợi thế rõ rệt trong việc thu hút và giữ chân khách thuê.

Phóng viên: Xin trân trọng cảm ơn bà!