Dòng tiền đầu tư vào thị trường bất động sản cũng đang thay đổi theo quy hoạch và hạ tầng.
Quy hoạch đang vẽ lại bản đồ phát triển đô thị
Nếu trước đây, quy hoạch thường được xem là yếu tố tạo kỳ vọng cho thị trường, thì nay vai trò này đã thay đổi rõ rệt. Không chỉ tác động đến giá bất động sản, quy hoạch còn định hình lại dòng vốn, nguồn cung và cách người mua lựa chọn tài sản.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, quy hoạch sẽ là một trong những yếu tố có ảnh hưởng lớn nhất đến thị trường bất động sản trong giai đoạn tới. Điều đáng quan tâm không chỉ là giá bất động sản tăng hay giảm sau quy hoạch, mà là quá trình tái cấu trúc đô thị sẽ làm thay đổi nguồn cung, cung - cầu thị trường và hành vi của người mua. Thực tế, nhiều thành phố trên thế giới như Thượng Hải (Trung Quốc) và Seoul (Hàn Quốc)… đã trải qua quá trình này và đạt được những kết quả tích cực, là kinh nghiệm đáng tham khảo đối với Việt Nam.
Khảo sát của Batdongsan.com.vn có tới 67% người được hỏi đánh giá quy hoạch có tác động lớn hoặc rất lớn đến thị trường bất động sản. Điều này cho thấy quy hoạch không còn đơn thuần là thông tin tham khảo, mà đã trở thành một trong những căn cứ quan trọng để người mua, nhà đầu tư và doanh nghiệp phát triển dự án đánh giá tiềm năng của từng khu vực.
Những thay đổi về quy hoạch cũng đang được phản ánh rõ trên bản đồ nguồn cung của hai thị trường lớn nhất cả nước. Thay vì tiếp tục tập trung ở khu vực trung tâm như trước, các dự án mới ngày càng dịch chuyển về những khu vực được hưởng lợi từ hệ thống metro, đường vành đai và các tuyến giao thông kết nối liên vùng.
Tại TP. Hồ Chí Minh, xu hướng này đã hình thành từ khoảng năm 2019 và ngày càng rõ nét trong những năm gần đây. Nguồn cung mới liên tục mở rộng về khu Đông và các đô thị phát triển mới, trong khi tỷ trọng dự án tại khu vực trung tâm giảm dần. Chỉ trong hơn 6 năm, tỷ trọng nguồn cung tại khu Đông tăng từ 29% lên khoảng 33%, còn nhóm đô thị mở rộng tăng từ gần 5% lên 15%. Ngược lại, khu trung tâm giảm từ 21% xuống còn 13%.
Hà Nội cũng đang đi theo quỹ đạo tương tự. Nguồn cung mới không còn bó hẹp trong khu vực lõi đô thị mà mở rộng về các khu vực cận trung tâm và đô thị vệ tinh, bám theo các tuyến vành đai, đại đô thị và các trục kết nối mới. Tỷ trọng nguồn cung tại khu vực cận trung tâm tăng từ khoảng 17% năm 2019 lên 23% trong nửa đầu năm 2026, trong khi khu vực vệ tinh cũng ghi nhận mức tăng từ gần 8% lên 11%.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, sự dịch chuyển này cho thấy tư duy phát triển đô thị đang thay đổi. Khoảng cách địa lý đang dần được thay thế bằng thời gian di chuyển và chất lượng kết nối. Một khu vực dù nằm xa trung tâm truyền thống vẫn có thể thu hút nhu cầu nếu được đầu tư hạ tầng đồng bộ, kết nối thuận tiện và từng bước hình thành cộng đồng cư dân.
Hạ tầng xác định giá trị thực của bất động sản
Quy hoạch có thể mở ra dư địa phát triển, nhưng hạ tầng mới là yếu tố quyết định giá trị của một bất động sản có được hiện thực hóa hay không. Trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc, người mua không còn nhìn hạ tầng như một yếu tố tạo kỳ vọng tăng giá, mà coi đây là căn cứ để đánh giá khả năng kết nối, khai thác và sử dụng tài sản trong dài hạn.
Xu hướng này được phản ánh rõ qua khảo sát môi giới quý II/2026 của Batdongsan.com.vn. Có 65% môi giới cho biết khách hàng ưu tiên các dự án nằm gần những công trình hạ tầng trọng điểm như metro, đường vành đai hay các tuyến giao thông liên vùng. Đáng chú ý, 91% nhận định người mua sẵn sàng trả thêm để sở hữu bất động sản có lợi thế kết nối, trong đó mức chênh lệch được chấp nhận phổ biến là từ 5-10%.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc nằm gần hạ tầng không đồng nghĩa mọi dự án đều gia tăng giá trị. Không phải bất động sản nào gần hạ tầng cũng có giá trị như nhau. Lợi thế chỉ thực sự hình thành khi dự án nằm trong vùng hưởng lợi trực tiếp, có khả năng kết nối thuận tiện và đã hoặc sẽ hình thành cộng đồng cư dân trong trung hạn.
Đây cũng là lý do nhà đầu tư và người mua ở thực ngày càng thận trọng hơn trong việc đánh giá một dự án. Thay vì chỉ quan tâm khoảng cách đến một tuyến metro hay đường vành đai, họ bắt đầu xem xét mức độ kết nối thực tế, tốc độ hình thành hạ tầng, mật độ dân cư và khả năng khai thác của khu vực trước khi quyết định xuống tiền.
Diễn biến này cho thấy thị trường đang bước sang một giai đoạn phát triển mới, khi dòng tiền không còn chạy theo những thông tin về hạ tầng trong tương lai, mà ưu tiên các khu vực đã hội tụ đủ điều kiện để chuyển hóa lợi thế quy hoạch thành giá trị sử dụng thực. Đây cũng là nền tảng để thị trường bất động sản vận hành theo hướng ổn định và bền vững hơn trong những năm tới.