Tái cấu trúc thị trường nhà ở qua lăng kính phân khúc căn hộ cao cấp

Nguồn cung dịch chuyển lên phân khúc cao

Căn hộ cao cấp được xác định là loại hình nhà ở đạt chuẩn cao về quy hoạch, kiến trúc, chất lượng xây dựng, tiện ích cùng dịch vụ quản lý vận hành. Theo các quy định hiện hành của Bộ Xây dựng và Luật Nhà ở 2023, phân khúc này phải đồng thời đáp ứng nhiều tiêu chí khắt khe về vị trí, mật độ xây dựng, hạ tầng xã hội, an ninh, môi trường và chất lượng dịch vụ, qua đó tạo nền tảng pháp lý cho việc phân tầng thị trường căn hộ.

Thị trường đang có xu hướng nghiêng rõ về phân khúc cao cấp.

Thực tiễn thị trường cho thấy, trong giai đoạn 2024-2025, nguồn cung căn hộ cao cấp và hạng sang tăng mạnh cả về số lượng lẫn tỷ trọng. Theo các tổ chức nghiên cứu, căn hộ có giá trên 80 triệu đồng/m² đã chiếm gần một nửa tổng nguồn cung mới tại nhiều đô thị lớn. Tỷ lệ hấp thụ cao, nhất là ở các dự án mở bán mới, phản ánh sức cầu đáng kể đối với phân khúc nhà ở chất lượng cao.

Tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, giá căn hộ cao cấp liên tục thiết lập mặt bằng mới với mức tăng hai chữ số theo năm. Ở nhiều khu vực, phân khúc trung cấp dần thu hẹp do chi phí đất đai, xây dựng cùng yêu cầu tiêu chuẩn ngày càng cao. Diễn biến này khiến thị trường có xu hướng nghiêng rõ về phân khúc cao cấp, hình thành cấu trúc phát triển thiếu cân đối giữa các nhóm thu nhập.

Theo ThS. Vũ Thị Bích Thảo - Viện Kinh tế - Tài chính (Học viện Tài chính), xu hướng “sống tầm cao” không còn giới hạn tại hai đô thị đặc biệt mà đã lan tỏa sang các địa phương như Đà Nẵng, Hải Phòng, Thái Nguyên hay Phú Thọ. Tại những đô thị vệ tinh có tốc độ công nghiệp hóa nhanh, hàng loạt dự án căn hộ cao tầng theo chuẩn quốc tế đã xuất hiện, đáp ứng nhu cầu an cư của tầng lớp chuyên gia, lao động thu nhập cao cùng nhóm trung lưu mới nổi.

Động lực thúc đẩy sự gia tăng nguồn cung căn hộ cao cấp bắt nguồn từ tăng trưởng kinh tế tích cực, cải cách thể chế mạnh mẽ cùng sự phục hồi niềm tin thị trường. “Việt Nam đang chứng kiến tốc độ gia tăng nhanh của tầng lớp trung lưu với nhu cầu cải thiện chất lượng sống, đề cao tiện nghi, an toàn và trải nghiệm. Song song với đó, hạ tầng giao thông và quy hoạch đô thị theo mô hình TOD đã mở ra dư địa phát triển mới cho phân khúc cao cấp”, ThS. Vũ Thị Bích Thảo nhận định.

Kỳ vọng đầu tư và bài toán bền vững

Sự phát triển của căn hộ cao cấp còn gắn với kỳ vọng tăng giá và khả năng tích lũy tài sản dài hạn. Trong bối cảnh nhiều kênh đầu tư khác biến động mạnh, bất động sản cao cấp được xem là lựa chọn lưu trữ giá trị tương đối an toàn đối với nhóm nhà đầu tư có tiềm lực tài chính. Điều này kéo theo sự gia tăng cầu đầu tư, bên cạnh nhu cầu ở thực tại nhiều dự án hạng sang.

Dù vậy, việc gia tăng nhanh nguồn cung căn hộ cao cấp cũng đặt ra không ít thách thức. ThS. Vũ Thị Bích Thảo cho rằng, sự mất cân đối giữa các phân khúc, đặc biệt là tình trạng thiếu hụt nhà ở giá phù hợp và nhà ở xã hội, đang làm gia tăng áp lực tiếp cận nhà ở của phần lớn người dân đô thị. Nếu thiếu các biện pháp điều tiết kịp thời, thị trường có nguy cơ rơi vào chu kỳ tăng nóng cục bộ rồi điều chỉnh mạnh.

Xét trong dài hạn, theo ThS. Vũ Thị Bích Thảo, phát triển thiên lệch về phân khúc cao cấp có thể ảnh hưởng tới tính bền vững của thị trường nhà ở. Một cấu trúc thị trường lành mạnh đòi hỏi sự cân đối giữa các phân khúc nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của các nhóm thu nhập. Điều này cần sự phối hợp đồng bộ giữa chính sách quy hoạch, tín dụng, thuế cùng việc phát triển quỹ đất cho nhà ở vừa túi tiền.

“Xu hướng gia tăng căn hộ cao cấp cũng hàm chứa thông điệp về sự chuyển đổi mô hình đô thị tại Việt Nam, từ phát triển theo chiều rộng sang chiều cao, từ mở rộng tự phát sang quy hoạch có kiểm soát. Các dự án cao tầng, khi được đầu tư đồng bộ về hạ tầng và dịch vụ, sẽ góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, cải thiện chất lượng sống, đồng thời định hình diện mạo đô thị hiện đại”, ThS. Vũ Thị Bích Thảo nêu rõ.

Sự gia tăng nguồn cung căn hộ cao cấp là kết quả tất yếu của quá trình phát triển kinh tế và đô thị hóa, đồng thời phản ánh sự dịch chuyển rõ nét trong cấu trúc thị trường nhà ở Việt Nam. Tuy nhiên, để thị trường phát triển ổn định và bền vững, cần các giải pháp điều tiết phù hợp nhằm cân đối cung - cầu giữa các phân khúc, bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở cho số đông và hạn chế lặp lại các chu kỳ bất ổn trong quá khứ.