 |
|
Hội thảo “Thị trường Bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú - Dòng tiền”. |
Pháp lý về đất đai và cấp giấy chứng nhận cơ bản đã hoàn thiện
Tại Hội thảo “Thị trường Bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú - Dòng tiền” do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức ngày 23/6, đại diện cơ quan quản lý và các chuyên gia cho rằng, những vướng mắc pháp lý kéo dài nhiều năm đối với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cơ bản đã được tháo gỡ thông qua các quy định mới của Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản.
Khi hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện, đặc biệt là cơ chế sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận cho các loại hình condotel, biệt thự du lịch, căn hộ lưu trú, thị trường đang có thêm điều kiện để phục hồi và thu hút dòng vốn đầu tư.
Theo bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng có cơ sở để phát triển tích cực trong thời gian tới nhờ hệ thống chính sách pháp luật ngày càng đồng bộ và rõ ràng hơn.
Bà Hằng cho biết, trong giai đoạn thị trường phát triển nhanh trước đây, khung pháp lý chưa theo kịp thực tiễn, khiến nhiều vấn đề phát sinh trong quản lý cũng như hoạt động đầu tư kinh doanh. Tuy nhiên, cùng với việc Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản mới đi vào thực thi, nhiều điểm nghẽn quan trọng đã được tháo gỡ.
Một trong những nội dung quan trọng nhất là việc xác định rõ chế độ sử dụng đất đối với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Theo quy định hiện hành, đất xây dựng các công trình du lịch, nghỉ dưỡng được xác định là đất thương mại, dịch vụ. Đồng thời, thời hạn sử dụng đất cũng được quy định rõ từ 50 - 70 năm, giúp nhà đầu tư có cơ sở xây dựng phương án tài chính, kế hoạch thu hồi vốn và chiến lược khai thác dài hạn.
 |
|
Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng). |
Đáng chú ý, vấn đề từng gây nhiều tranh luận trên thị trường là việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho condotel, biệt thự du lịch hay căn hộ lưu trú hiện cũng đã có cơ chế xử lý rõ ràng.
Theo bà Hằng, khi loại đất được xác định đúng là đất thương mại, dịch vụ; công trình đáp ứng các yêu cầu về đầu tư, xây dựng, quy hoạch và đủ điều kiện kinh doanh theo quy định của pháp luật thì sẽ được cấp giấy chứng nhận theo quy định hiện hành.
“Đến thời điểm này, về cơ bản không còn những vướng mắc lớn về pháp lý đối với loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Những vấn đề còn tồn tại chủ yếu phát sinh từ nhu cầu của một số nhà đầu tư muốn được cấp giấy chứng nhận theo chế độ nhà ở lâu dài, trong khi dự án được phát triển trên đất thương mại, dịch vụ”, bà Hằng cho biết.
Không chỉ Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản cũng đã định danh rõ các loại hình bất động sản du lịch như condotel, officetel, căn hộ lưu trú, biệt thự du lịch và cho phép đưa vào kinh doanh khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.
Theo bà Hằng, sự đồng bộ giữa Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản đã tạo nền tảng pháp lý tương đối đầy đủ cho thị trường. Do đó, những khó khăn hiện nay không còn nằm chủ yếu ở khung pháp luật, mà tập trung nhiều hơn ở khâu tổ chức thực hiện và hiệu quả khai thác dự án.
Trong thời gian tới, các chủ đầu tư cần thay đổi tư duy phát triển. Bất động sản du lịch không thể chỉ được xem là sản phẩm để bán mà phải gắn với sự phát triển thực chất của ngành du lịch.
“Nếu không nghiên cứu kỹ thị trường, không đánh giá tiềm năng du lịch, hạ tầng giao thông, khả năng kết nối sân bay, cảng biển hay năng lực thu hút khách du lịch, mà chỉ tập trung phát triển số lượng sản phẩm thì sẽ rất khó đạt hiệu quả. Không có du lịch thì sẽ không có người ở và không có dòng tiền khai thác”, bà Hoàng Thu Hằng nhấn mạnh.
Bên cạnh đó, hoạt động quản lý vận hành và khai thác sau đầu tư cũng đang là khâu cần tiếp tục hoàn thiện. Đây là lĩnh vực mà cơ chế chính sách hiện vẫn cần được nghiên cứu bổ sung để phù hợp hơn với thực tiễn phát triển của thị trường.
Khôi phục niềm tin thị trường sẽ là thách thức lớn tiếp theo
Đồng quan điểm về triển vọng của thị trường, PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách nông nghiệp và môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho rằng, bất động sản du lịch Việt Nam đang đứng trước cơ hội phát triển lớn khi những vướng mắc pháp lý cơ bản đã được tháo gỡ.
Theo ông Nguyễn Đình Thọ, các xung đột và khoảng trống pháp lý liên quan đến condotel, biệt thự du lịch hay căn hộ nghỉ dưỡng từng tồn tại nhiều năm qua hiện cơ bản đã được giải quyết.
Tuy nhiên, thách thức của giai đoạn tới không còn nằm chủ yếu ở pháp lý, mà là khả năng khôi phục niềm tin nhà đầu tư, nâng cao hiệu quả vận hành và tạo dòng tiền bền vững từ hoạt động du lịch.
“Nếu trước đây thị trường gặp khó vì thiếu cơ chế pháp lý, thì hiện nay, vấn đề lớn hơn là làm thế nào để nhà đầu tư lấy lại niềm tin và quay trở lại thị trường”, ông Thọ nhấn mạnh.
 |
|
PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách nông nghiệp và môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường). |
Theo chuyên gia, một trong những băn khoăn phổ biến hiện nay là mối quan hệ giữa thời hạn sử dụng đất và tuổi thọ thực tế của tài sản nghỉ dưỡng.
Theo quy định hiện hành, đất thực hiện các dự án bất động sản du lịch có thời hạn sử dụng từ 50 - 70 năm. Trong khi đó, nhiều công trình nghỉ dưỡng có thể được khai thác trong thời gian dài hơn rất nhiều nếu được vận hành hiệu quả. Điều này khiến một bộ phận nhà đầu tư đặt câu hỏi về giá trị tài sản trong dài hạn.
Theo đại diện Viện Chiến lược, Chính sách nông nghiệp và môi trường, về lâu dài, Việt Nam có thể nghiên cứu các mô hình sở hữu đa dạng hơn, bao gồm cả hình thức sở hữu có thời hạn và sở hữu lâu dài đối với một số loại hình phù hợp, tương tự kinh nghiệm của nhiều quốc gia trên thế giới.
Bên cạnh đó, cần nghiên cứu sử dụng các công cụ kinh tế, đặc biệt là chính sách thuế, để điều tiết thị trường hiệu quả hơn thay vì chỉ dựa vào cơ chế thời hạn sử dụng đất.
Các chuyên gia cho rằng, khi hành lang pháp lý cơ bản đã được hoàn thiện, giai đoạn phát triển tiếp theo của bất động sản du lịch sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào năng lực vận hành, khả năng tạo dòng tiền từ hoạt động lưu trú và sức hấp dẫn thực chất của từng điểm đến. Đây cũng là yếu tố quyết định khả năng khôi phục niềm tin nhà đầu tư và tạo động lực cho một chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường bất động sản du lịch trong những năm tới.