Việc sửa đổi các quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản đang nhận được nhiều ý kiến góp ý từ giới chuyên gia và cộng đồng doanh nghiệp.
Cần bảo đảm thống nhất về thẩm quyền và điều kiện chuyển nhượng dự án
Góp ý về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho rằng cần tiếp tục rà soát các quy định liên quan đến thẩm quyền và điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản nhằm bảo đảm tính thống nhất với các luật có liên quan.
Đối với quy định về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án, Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho biết khoản 2, khoản 3 và khoản 4 Điều 31 của dự thảo quy định UBND cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.
Tuy nhiên, đối chiếu với Luật Đầu tư, đối với một số trường hợp, thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận nhà đầu tư lại thuộc Chủ tịch UBND cấp tỉnh.
Theo ông Tuấn, sự khác biệt về chủ thể có thẩm quyền giữa hai luật có thể dẫn đến những vướng mắc trong quá trình thực hiện, đặc biệt đối với các dự án vừa chịu sự điều chỉnh của Luật Đầu tư, vừa chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản.
Trong thực tiễn sẽ phát sinh câu hỏi cơ quan nào là chủ thể có thẩm quyền quyết định việc cho phép chuyển nhượng dự án để bảo đảm đúng quy định của pháp luật. Vì vậy, ông đề nghị Ban soạn thảo tiếp tục rà soát để bảo đảm sự thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư, đồng thời quy định rõ chủ thể có thẩm quyền quyết định việc cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, tránh phát sinh cách hiểu và cách áp dụng khác nhau trong quá trình tổ chức thực hiện.
Đối với điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản quy định tại Điều 30 của dự thảo, Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng dự thảo đã quy định khá cụ thể về các điều kiện như quyết định giao đất, cho thuê đất và việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Tuy nhiên, trên thực tế có nhiều dự án được hình thành thông qua việc nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Đối với các trường hợp này, nhà đầu tư không có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất nhưng vẫn đáp ứng đầy đủ điều kiện để triển khai dự án. Nếu giữ nguyên quy định hiện nay sẽ loại trừ các trường hợp nêu trên.
Do đó, ông đề nghị nghiên cứu bổ sung quy định theo hướng chấp nhận trường hợp nhà đầu tư đã hoàn thành việc nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, qua đó bảo đảm tính thống nhất giữa Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản.
Tiếp tục tháo gỡ vướng mắc về nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng dự án
Liên quan đến điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản, đại diện Sun Group cho rằng dự thảo Luật vẫn quy định chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới đủ điều kiện chuyển nhượng dự án.
Theo doanh nghiệp, quy định này cần tiếp tục được nghiên cứu. Bởi khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án, cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đều đã phải trải qua quá trình thẩm định của cơ quan có thẩm quyền, bao gồm việc đánh giá năng lực tài chính cũng như năng lực triển khai dự án của bên nhận chuyển nhượng.
Trong bối cảnh đó, đối với một giao dịch chuyển nhượng thông thường, các quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng hoàn toàn có thể được chuyển giao cho bên nhận chuyển nhượng theo thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, nghĩa vụ tài chính cũng có thể được chuyển giao để bên nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện theo quy định của pháp luật.
Từ thực tế trên, đại diện Sun Group đề nghị Ban soạn thảo tiếp tục xem xét quy định về điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhượng dự án bất động sản nhằm bảo đảm phù hợp hơn với thực tiễn hoạt động đầu tư, kinh doanh.
Thông tin về nội dung này, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết quy định về hoàn thành nghĩa vụ tài chính là một trong những nội dung nhận được nhiều ý kiến góp ý trong quá trình xây dựng dự thảo Luật.
Theo bà Hằng, một trong những điều kiện để thực hiện các giao dịch kinh doanh bất động sản là chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, trên thực tế, đối với một số dự án đầu tư theo hình thức BT (xây dựng - chuyển giao), việc xác định thời điểm hoàn thành nghĩa vụ tài chính vẫn còn gặp nhiều vướng mắc.
Có những dự án đã được giao đất, doanh nghiệp đã triển khai đầu tư xây dựng nhưng việc quyết toán dự án hoặc xác định nghĩa vụ tài chính vẫn chưa hoàn thành. Trong khi đó, ngân hàng đã thực hiện bảo lãnh cho các khoản đầu tư của dự án, dẫn đến khó khăn trong việc xác định điều kiện để thực hiện chuyển nhượng.
Để tháo gỡ vướng mắc này, dự thảo Luật quy định việc xác định hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với các dự án BT sẽ được dẫn chiếu sang quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP).
Theo bà Hoàng Thu Hằng, quy định này sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn cho nhiều dự án đã bỏ vốn đầu tư nhưng chưa thể thực hiện chuyển nhượng do chưa có căn cứ pháp lý xác định đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Đối với điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, dự thảo Luật cũng có điều chỉnh quan trọng. Theo đó, thay vì bắt buộc dự án phải được giải chấp mới được chuyển nhượng như trước đây, dự thảo quy định trường hợp dự án chưa được giải chấp vẫn có thể thực hiện chuyển nhượng nếu có văn bản chấp thuận của bên nhận thế chấp về việc giải chấp.
Theo bà Hoàng Thu Hằng, quy định này sẽ góp phần tháo gỡ một trong những khó khăn lớn của doanh nghiệp khi thực hiện chuyển nhượng dự án, đặc biệt là các vướng mắc liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm và nguồn vốn.