Để xử lý hiệu quả, cần rà soát, phân loại và xác định rõ đến nguyên nhân đất bị bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng.
Để găm giữ đất trở nên tốn kém hơn lợi ích đầu cơ
Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan xác định, thể chế, chính sách về đất đai phải được hoàn thiện đồng bộ, phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; có chính sách phù hợp với từng đối tượng, loại hình sử dụng đất để phát huy cao nhất tiềm năng, giá trị nguồn lực đất đai, đồng thời kiên quyết khắc phục tình trạng tham nhũng, lãng phí, tiêu cực, đầu cơ và sử dụng đất đai lãng phí.
Một trong những mục tiêu quan trọng được đặt ra là đưa đất đai thực sự trở thành nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển đất nước, bảo đảm nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng tiết kiệm, bền vững và đạt hiệu quả cao nhất.
Cụ thể, đến năm 2030, Nghị quyết đặt mục tiêu hoàn thiện đồng bộ, thống nhất hệ thống pháp luật về đất đai; khắc phục triệt để tình trạng sử dụng đất lãng phí, để đất bỏ hoang, ô nhiễm, suy thoái và những hạn chế, vướng mắc về quản lý, sử dụng đất do lịch sử để lại. Đất đai phải được quản lý chặt chẽ, phân bổ công bằng, hợp lý, khai thác và sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, bền vững, gia tăng giá trị, đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước.
Đáng chú ý, để hiện thực hóa các mục tiêu trên, Nghị quyết số 21-NQ/TW đặt ra nhóm giải pháp về công cụ tài chính và chính sách thuế nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đồng thời xử lý tình trạng bỏ hoang đất, chậm đưa đất vào sử dụng, đầu cơ và găm giữ đất.
Theo đó, Nghị quyết yêu cầu nghiên cứu xây dựng chính sách tài chính, thuế với lộ trình phù hợp để sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả; tập trung khắc phục tình trạng bỏ hoang đất, chậm đưa đất vào sử dụng, đầu cơ, găm giữ đất làm méo mó thị trường, đẩy giá đất, giá nhà vượt xa nhu cầu ở thực và khả năng chi trả của người dân.
Đặc biệt, chính sách được định hướng thiết kế theo hướng việc găm giữ đất mà không sử dụng trở nên tốn kém hơn lợi ích đầu cơ.
Cùng với đó, Nghị quyết đặt ra yêu cầu nghiên cứu áp dụng chính sách điều tiết địa tô chênh lệch đối với thặng dư trong kinh doanh bất động sản và chính sách thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng, qua đó hạn chế đầu cơ, phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai, chống lãng phí và góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản.
Không thể xử lý mọi trường hợp đất bỏ hoang bằng một công cụ
Nhận định về vấn đề này, PGS.TS Trần Kim Chung, Học viện Tài chính cho rằng, việc Nghị quyết số 21-NQ/TW đặt vấn đề xử lý đất bỏ hoang ngay trong mục tiêu và đưa ra các giải pháp cụ thể là một nội dung rất đáng chú ý. Tuy nhiên, để xử lý hiệu quả tình trạng này, trước hết cần rà soát, phân loại và xác định rõ nguyên nhân dẫn đến đất bị bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng.
Theo ông Chung, nếu nguyên nhân thuộc về phía chủ đầu tư thì công cụ thuế có thể tạo động lực để chủ đầu tư tích cực xử lý và đưa đất vào sử dụng. Nhưng nếu nguyên nhân xuất phát từ những vướng mắc về thể chế thì cần có sự phối hợp giữa các bên liên quan để xử lý triệt để.
“Phải rà soát, phân loại, đánh giá nguyên nhân. Nếu nguyên nhân thuộc về thể chế thì cần phối hợp giữa tất cả các bên liên quan để xử lý bằng được, xử lý triệt để, rốt ráo những tồn tại này”, ông Chung nhấn mạnh.
Tương tự, đối với các dự án còn vướng mắc về thủ tục, theo ông Chung, cần xác định cụ thể vướng ở khâu nào để tập trung tháo gỡ. Trong bối cảnh hiện nay, những vấn đề thuộc về thủ tục hoàn toàn có thể được giải quyết nếu xác định đúng nguyên nhân và trách nhiệm của các bên liên quan.
Bên cạnh việc phân loại nguyên nhân, PGS.TS Trần Kim Chung cho rằng xử lý đất bỏ hoang cần được đặt trong bối cảnh tổng thể của số hóa và chuyển đổi số, qua đó tạo điều kiện xử lý vấn đề một cách đồng bộ, triệt để. Đặc biệt, dữ liệu đất đai phải bảo đảm “đúng, đủ, sạch, sống”.
Yêu cầu này liên quan trực tiếp đến khả năng áp dụng chính sách thuế đối với đất bỏ hoang, găm giữ đất. Muốn thực hiện chính sách thuế, trước hết phải có đầy đủ thông tin, định danh được thửa đất và xác định chính xác chủ thể chịu trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ thuế.
“Phải có quyền sử dụng đất, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải xác định được chủ thể chịu trách nhiệm đóng thuế. Do đó, vấn đề lại quay trở về dữ liệu và định danh, đặc biệt là hệ thống dữ liệu đất đai”, ông Chung phân tích.
Theo PGS.TS Trần Kim Chung, việc sử dụng các công cụ nhằm chống đầu cơ, găm giữ đất và điều tiết phần địa tô chênh lệch là một trong những giải pháp có thể được sử dụng. Nếu đất được đưa vào sử dụng, nguồn lực này sẽ đóng góp cho phát triển kinh tế. Ngược lại, nếu đất không được đưa vào sử dụng thì một nguồn tài nguyên vốn hữu hạn, quý hiếm sẽ không được đưa vào sản xuất và không tạo ra đóng góp cho phát triển.
Trong trường hợp người nắm giữ đất vẫn có thể hưởng lợi từ địa tô chênh lệch, theo ông Chung, việc phải thực hiện nghĩa vụ thuế là bình thường và cần thiết.
“Tôi cho rằng, việc Nghị quyết số 21-NQ/TW đưa nội dung này thành một trong những giải pháp chính thức thể hiện một bước tiến rất lớn về mặt chủ trương, đường lối của Đảng và Nhà nước”, chuyên gia nhấn mạnh.