Ảnh minh họa.
Khoảng trống lớn giữa hai phân khúc
Thị trường nhà ở đang thiếu một phân khúc dành cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp, có nhu cầu ở thực nhưng không thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội (NOXH), trong khi khả năng tài chính chưa đủ để mua nhà ở thương mại.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), phân khúc nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của nhóm này chưa được quan tâm đúng mức. HoREA dẫn trường hợp cá nhân có thu nhập trên 25 triệu đồng/tháng, vợ chồng có tổng thu nhập trên 50 triệu đồng/tháng hoặc cá nhân nuôi con dưới tuổi thành niên có thu nhập trên 35 triệu đồng/tháng có thể không đáp ứng điều kiện về thu nhập để hưởng chính sách NOXH.
Tuy nhiên, không thuộc diện mua NOXH không đồng nghĩa với việc có thể dễ dàng mua nhà thương mại. Với mặt bằng giá hiện nay, nhóm này vẫn gặp khoảng cách lớn giữa thu nhập và giá nhà.
Từ thực tế đó, HoREA đề xuất bổ sung vào dự thảo Luật Nhà ở cơ chế phát triển “nhà ở thương mại giá phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp”, đồng thời giao Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định một số nội dung phù hợp với điều kiện từng địa phương.
Theo tính toán của Hiệp hội, giá bán loại hình này có thể khoảng 25-30 triệu đồng/m² tại các tỉnh, vùng sâu, vùng xa và khoảng 60-70 triệu đồng/m² tại các đô thị lớn.
HoREA cho rằng “giá phù hợp” không thể áp dụng một mức chung cho mọi địa phương. Vì vậy, địa phương cần được xác định tiêu chí, giá bán tối đa, quỹ đất và cơ chế hỗ trợ theo điều kiện thực tế.
Đề xuất này nếu được luật hóa sẽ tạo thêm một phân khúc nằm giữa NOXH và nhà ở thương mại, hướng đến nhóm người có nhu cầu ở thực nhưng chưa thuộc diện hưởng chính sách NOXH và cũng chưa đủ khả năng mua nhà thương mại.
Mở rộng cửa nhà ở cho thuê
Bên cạnh bài toán sở hữu, HoREA đề nghị chú trọng phát triển nhà ở cho thuê giá phù hợp. Theo Hiệp hội, nguồn cung còn thiếu khiến nhiều người lao động, đặc biệt là lao động nhập cư, phải thuê phòng tại các khu nhà trọ. Nhà ở cho thuê cần được xem là một cấu phần của chính sách nhà ở, không chỉ là giải pháp dành cho người chưa đủ khả năng mua nhà.
HoREA đề nghị mở rộng đối tượng tiếp cận nhà ở cho thuê giá phù hợp. Người thuê không nhất thiết phải chứng minh đang gặp khó khăn về nhà ở; trường hợp nhu cầu vượt nguồn cung, tiêu chí này có thể được sử dụng để ưu tiên. Các loại hình được đề xuất gồm căn hộ, nhà nhiều phòng, căn hộ tập thể, căn hộ hộ gia đình và căn hộ diện tích nhỏ, với mức giá thuê tối đa do địa phương xác định đối với dự án được hỗ trợ.
Theo Quyết định 80/2024/QĐ-UBND của TP. Hồ Chí Minh được HoREA dẫn, giá thuê NOXH thuộc tòa nhà chung cư trên 4 tầng là 118.000 đồng/m²/tháng. Với căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 55 m², tiền thuê khoảng 6,49 triệu đồng/tháng. HoREA cho rằng NOXH cho thuê và nhà ở thương mại cho thuê giá phù hợp cần được đặt song song trong chính sách nhà ở.
Hiệp hội đề nghị bỏ điều kiện “có khó khăn về nhà ở” tại khoản 1 Điều 31 dự thảo Luật Nhà ở, thay bằng điều kiện “có nhu cầu thuê nhà ở”, đồng thời có cơ chế thu hồi nếu người thuê không sử dụng nhà ở cho bản thân và gia đình.
HoREA cũng đề nghị tiếp tục ghi nhận hình thức cá nhân xây dựng NOXH để cho thuê. Theo báo cáo của Hiệp hội, TP. Hồ Chí Minh (cũ) có hơn 60.470 khu nhà trọ với hơn 560.000 phòng trọ cho thuê dài hạn, đáp ứng chỗ thuê cho hơn 1,4 triệu người. Bình Dương (cũ) có khoảng 1,2 triệu người nhập cư, đa số thuê phòng tại các khu nhà trọ.
Từ thực tế này, HoREA đề nghị bổ sung trường hợp cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ một tầng có nhiều phòng để cho công nhân, người lao động, người nhập cư và các đối tượng được hưởng chính sách NOXH thuê, bên cạnh loại hình nhà ở riêng lẻ có nhiều tầng, nhiều căn hộ.
Các công trình phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, đường cho xe chữa cháy và các tiêu chuẩn cần thiết. Cá nhân tham gia có thể được hưởng ưu đãi tương tự chủ đầu tư dự án NOXH trong phạm vi chính sách cho phép.
Ngoài ra, theo ông Lê Hoàng Châu, hoàn thiện khung pháp lý cho nhà ở cho thuê sẽ giúp khai thác tốt hơn nguồn lực đất đai và nguồn vốn trong dân, đồng thời mở thêm lựa chọn chỗ ở cho người lao động, người thu nhập thấp và người nhập cư.