Pháp lý trở thành “tài sản” quan trọng nhất của bất động sản

Những dự án có hồ sơ pháp lý minh bạch sẽ được thị trường đánh giá cao. Ảnh: Thu Hiền

Đánh giá về xu hướng của thị trường bất động sản năm 2026, tại một sự kiện về xu hướng tài chính bất động sản mới đây, chuyên gia kinh tế, TS. Ngô Trí Long cho rằng, có nhiều cơ sở để nhận diện xu hướng vận động của thị trường.

Trước hết, nền kinh tế đang trên đà phục hồi nhưng mặt bằng lãi suất khó có thể trở lại giai đoạn vốn rẻ như trước đây. Do đó, nhà đầu tư không nên xây dựng chiến lược dựa trên kỳ vọng lãi suất tiếp tục giảm mạnh.

Bên cạnh đó, tín dụng bất động sản sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn. Dòng vốn sẽ có xu hướng ưu tiên các chủ đầu tư uy tín, các dự án có pháp lý đầy đủ, phục vụ nhu cầu ở thực hoặc những phân khúc có khả năng tạo ra giá trị kinh tế như bất động sản công nghiệp và logistics.

Đồng thời, thị trường vốn dành cho bất động sản vẫn còn nhiều hạn chế. Vì vậy, nhà đầu tư cần đặc biệt quan tâm đến năng lực tài chính, nghĩa vụ nợ và khả năng huy động vốn của doanh nghiệp phát triển dự án.

Cùng với đó, tình trạng mất cân đối cung - cầu vẫn chưa được khắc phục hoàn toàn. Nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân vẫn còn thiếu, trong khi nhiều sản phẩm mang tính đầu cơ như đất nền ở các khu vực xa trung tâm vẫn chiếm tỷ trọng lớn.

“Dòng tiền trên thị trường sẽ có xu hướng dịch chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư dài hạn gắn với nhu cầu ở thực. Đồng thời, pháp lý sẽ trở thành tài sản quan trọng nhất của một dự án bất động sản”, TS. Ngô Trí Long nhấn mạnh.

Theo chuyên gia, những dự án có hồ sơ pháp lý minh bạch sẽ được thị trường đánh giá cao, trong khi các tài sản còn tồn tại rủi ro pháp lý sẽ bị chiết khấu mạnh về giá trị.

Ông cũng cho rằng, thị trường sẽ bước vào giai đoạn phân hóa sâu sắc hơn theo vị trí, chất lượng sản phẩm và uy tín của chủ đầu tư. Những doanh nghiệp phát triển dự án phục vụ nhu cầu thực sẽ có nhiều cơ hội hơn so với các mô hình đầu cơ ngắn hạn.

Đặc biệt, việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao sẽ không còn là lợi thế như trong các chu kỳ tăng trưởng trước.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), thị trường đã bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn rất nhiều so với trước đây. Sau nhiều biến động, nhà đầu tư và người mua đã thay đổi rõ rệt về tư duy.

“Nếu trước kia nhiều người sẵn sàng xuống tiền theo tâm lý đám đông hoặc kỳ vọng tăng giá nhanh, thì nay họ quan tâm nhiều hơn tới hiệu quả khai thác thực tế, khả năng tạo dòng tiền, pháp lý dự án và tính an toàn của tài sản”, ông Đính nhấn mạnh.

Trong chu kỳ mới, thị trường bất động sản sẽ không còn phù hợp với mô hình tăng trưởng dựa quá nhiều vào “đón sóng” hay đầu cơ ngắn hạn, mà sẽ chuyển mạnh sang nhu cầu ở thực, khai thác thực và đầu tư trung, dài hạn.

Theo đại diện VNREA, các sản phẩm thiếu giá trị sử dụng thực tế hoặc phụ thuộc quá nhiều vào kỳ vọng tăng giá sẽ ngày càng khó hút dòng tiền như giai đoạn trước. Trong khi, những dự án có pháp lý minh bạch, quy hoạch đồng bộ, gắn với hạ tầng và có khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục có lợi thế lớn trong thời gian tới.

Đánh giá triển vọng dài hạn của thị trường, TS. Ngô Trí Long cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn rất tích cực khi hạ tầng giao thông tiếp tục được đầu tư mạnh mẽ, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh và nhu cầu nhà ở còn lớn.

Tuy nhiên, giai đoạn tới sẽ là thời kỳ sàng lọc mạnh mẽ, trong đó thị trường sẽ ưu tiên những tài sản có giá trị thực, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác hiệu quả.

Theo chuyên gia, khi đánh giá một cơ hội đầu tư trong năm 2026, điều quan trọng không còn chỉ là bất động sản có tăng giá hay không, mà còn phải xem tài sản đó có được bảo đảm về pháp lý, có tạo ra giá trị thực và có đủ khả năng chống chịu trước những biến động của thị trường hay không.

Trong bối cảnh mới của thị trường bất động sản, khuyến nghị tới các nhà đầu tư cá nhân, TS. Ngô Trí Long cho rằng, nhà đầu tư không nên mua bất động sản chỉ vì tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội.

Trước các quyết định đầu tư, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ yếu tố pháp lý, bảo đảm tài sản không vướng tranh chấp, không nằm trong diện quy hoạch hoặc các rủi ro pháp lý tiềm ẩn khác.

Nhấn mạnh việc phải đặt khả năng tạo dòng tiền lên trước kỳ vọng tăng giá, chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư cần đánh giá xem bất động sản có thể cho thuê hay không, tỷ suất khai thác như thế nào và khả năng tạo thu nhập thực tế ra sao.

Đặc biệt, nhà đầu tư chỉ nên sử dụng đòn bẩy tài chính trong giới hạn có thể kiểm soát và chịu đựng được trước những biến động của thị trường.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư không nên chỉ dựa vào giá chào bán để đánh giá diễn biến thị trường. Giá giao dịch thực tế mới là thước đo phản ánh chính xác sức mua và mức độ thanh khoản.

Theo chuyên gia, năm 2026 sẽ là phép thử cho sự trưởng thành của nhà đầu tư bất động sản, nơi không còn chỗ cho những quyết định mang tính cảm tính mà sẽ ưu tiên những người có kiến thức, có khả năng phân tích và quản trị rủi ro tốt.