Cần tạo hành lang pháp lý riêng cho phân khúc nhà ở thương mại có giá phù hợp.
Đề xuất đưa nhà ở thương mại giá phù hợp trở lại Luật Nhà ở
Sự mất cân đối về cơ cấu sản phẩm đang là một trong những vấn đề đáng chú ý của thị trường bất động sản, khi nguồn cung có xu hướng tập trung vào các phân khúc có giá trị cao trong khi nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm. Khoảng trống này không chỉ làm thu hẹp cơ hội tiếp cận nhà ở của nhóm thu nhập trung bình, thu nhập thấp mà còn đặt ra yêu cầu phải có những cơ chế đủ sức khuyến khích doanh nghiệp quay trở lại phát triển sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.
Trong góp ý đối với dự thảo “Tờ trình định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023”, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đề nghị bổ sung trở lại chính sách “phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp” vào Chương III về phát triển nhà ở thương mại của dự thảo Luật Nhà ở.
Theo HoREA, dự thảo Luật Nhà ở ngày 22/7/2026 từng có một mục riêng về nhà ở thương mại giá phù hợp, nhưng một số chính sách được đề xuất chưa hợp lý, chưa sát thực tế và còn có sự lẫn lộn giữa nhà ở thương mại giá phù hợp với nhà ở cho thuê giá phù hợp và nhà ở xã hội. Tuy nhiên, đến dự thảo ngày 5/8/2026, việc không còn quy định chính sách này cũng chưa hợp lý.
Vì vậy, thay vì loại bỏ, Hiệp hội cho rằng cần giữ lại và sửa đổi toàn diện để tạo một hành lang pháp lý riêng cho phân khúc nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình, thu nhập thấp.
Một trong những cơ sở của đề xuất là thực trạng cơ cấu sản phẩm nhà ở đang “lệch” về phân khúc cao cấp và rất thiếu nhà ở giá phù hợp. HoREA dẫn trường hợp TP. Hồ Chí Minh (cũ), năm 2020 chỉ có 163 căn nhà ở giá phù hợp, chiếm khoảng 1% tổng số nhà ở đưa ra thị trường; từ năm 2021 đến 2024 không còn sản phẩm thuộc phân khúc này mà chỉ có nhà ở cao cấp và trung cao cấp.
Theo Hiệp hội, việc bổ sung chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp còn nhằm thực hiện yêu cầu khắc phục tình trạng phân khúc nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình, thu nhập thấp chưa được quan tâm đúng mức, doanh nghiệp thiếu động lực tham gia phát triển nhà ở xã hội và nhà ở có giá phù hợp.
Khác với nhà ở xã hội, cách tiếp cận được HoREA đề xuất đối với nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn đặt nền tảng trên nguyên tắc thị trường. Luật Nhà ở cần tạo hành lang pháp lý có tính ưu đãi để khuyến khích doanh nghiệp tự nguyện tham gia, thay vì buộc doanh nghiệp phải phát triển loại hình này.
Theo đó, doanh nghiệp sẽ tự cân nhắc dựa trên mục tiêu kinh doanh và kỳ vọng lợi nhuận. Đây có thể là một phân khúc rộng lớn, đáp ứng nhu cầu thực; biên lợi nhuận có thể thấp hơn nhưng rủi ro thị trường cũng thấp hơn. Vì vậy, theo HoREA, không có chuyện “ép” doanh nghiệp phải tham gia thực hiện các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp.
Đối tượng mua, thuê mua được đề xuất là cá nhân trong nước thuộc nhóm người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp và các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội theo quy định. Mỗi người chỉ được mua hoặc thuê mua một căn nhà ở thương mại giá phù hợp từ chủ đầu tư dự án.
Một điểm đáng chú ý khác là HoREA đề nghị bỏ quy định người mua, thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp không được bán lại trong thời hạn tối thiểu 5 năm kể từ ngày nhận bàn giao. Theo Hiệp hội, do đây vẫn là nhà ở thương mại, dù có giá phù hợp, người mua cần được quyền chuyển nhượng theo nhu cầu tại bất cứ thời điểm nào và thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định.
Về loại hình sản phẩm, nhà ở thương mại giá phù hợp về cơ bản được xác định là nhà chung cư đáp ứng tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật; đồng thời khuyến khích thiết kế mẫu, thiết kế điển hình, ứng dụng công nghệ, thiết bị thông minh, tiết kiệm năng lượng và chuyển đổi xanh. Riêng tại khu vực nông thôn, miền núi, HoREA đề nghị cho phép phát triển nhà ở thấp tầng để phù hợp với đặc thù từng khu vực.
Ưu tiên “luồng xanh” cho chủ đầu tư
Một trong những vấn đề quan trọng nhất khi thiết kế chính sách là làm thế nào để sản phẩm thực sự có giá phù hợp nhưng không biến cơ chế này thành một hình thức kiểm soát toàn bộ hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
Theo đề xuất của HoREA, Luật Nhà ở chỉ nên quy định giá bán tối đa đối với nhà ở thương mại giá phù hợp theo quy định của UBND cấp tỉnh hoặc giao HĐND cấp tỉnh quyết định mức giá bán tối đa để UBND tổ chức thực hiện.
Trên cơ sở đó, Nhà nước không nên can thiệp vào quá trình xác định giá thành cũng như khống chế mức lợi nhuận tối đa của doanh nghiệp. Chủ đầu tư tự tính toán giá thành, giá bán của dự án; nếu nhận thấy có thể bảo đảm mức giá không vượt trần do địa phương quy định và vẫn phù hợp với phương án kinh doanh thì đăng ký tham gia phát triển dự án nhà ở thương mại giá phù hợp.
Cách tiếp cận này xuất phát từ thực tế năng lực quản trị và cấu trúc chi phí của mỗi doanh nghiệp khác nhau. Doanh nghiệp quản trị tốt, ứng dụng khoa học công nghệ hiệu quả, có nguồn vốn tự có lớn, ít sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc có nguồn cung vật tư, thiết bị với giá cạnh tranh có thể giảm giá thành và vẫn đạt được mức lợi nhuận kỳ vọng. Ngược lại, có doanh nghiệp ưu tiên dòng tiền nhanh và thanh khoản ổn định có thể chấp nhận lợi nhuận thấp, thậm chí bán hòa vốn ở một số thời điểm.
Dẫn kinh nghiệm từ gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013, HoRea cho biết, chính sách hỗ trợ được áp dụng đối với nhà ở xã hội hoặc căn hộ thương mại có giá bán không quá 1,05 tỷ đồng, với đơn giá không quá 15 triệu đồng/m2.
Trong giai đoạn đó, hàng trăm doanh nghiệp đã đăng ký tham gia, thậm chí có doanh nghiệp giảm giá bán để đáp ứng điều kiện, qua đó góp phần hỗ trợ thị trường bất động sản vượt qua giai đoạn đóng băng và phục hồi từ năm 2014.
Tuy nhiên, để doanh nghiệp có thể tạo ra sản phẩm dưới mức giá trần, bài toán không chỉ nằm ở lợi nhuận mà còn ở chi phí và thời gian thực hiện dự án. Vì vậy, HoREA đề xuất chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng ưu tiên theo “luồng xanh” như dự án nhà ở xã hội, qua đó rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục đầu tư và triển khai dự án.
Hiệp hội cũng đề nghị cho phép UBND cấp tỉnh, căn cứ điều kiện địa phương và từng dự án, quyết định một số chỉ tiêu quy hoạch khác với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng. Đây được xem là một trong những cơ chế hỗ trợ nhằm rút ngắn thời gian và tạo điều kiện triển khai dự án.