Ảnh minh họa.
Giá bất động sản đồng loạt giảm ở phân khúc căn hộ, nhà thấp tầng, đất nền
Thị trường bất động sản quý III/2026 ghi nhận sự điều chỉnh về mặt bằng giá bán ở hầu hết các loại hình sản phẩm và vùng thị trường. Trong đó, miền Bắc là khu vực có mức giảm mạnh nhất, từ 15 - 20% so với quý II/2026, trong khi mức điều chỉnh tại các khu vực còn lại phổ biến từ 5 - 15%.
Theo báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản quý III/2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), phân khúc căn hộ cao tầng ghi nhận xu hướng giảm giá tại tất cả các vùng thị trường.
Cụ thể, tại miền Bắc, giá căn hộ giảm 15 - 20% so với quý II/2026, với mức giá dao động từ 45 - 160 triệu đồng/m2. Đây là khu vực có mức giảm mạnh nhất, trong khi miền Trung giảm 10 - 15%, miền Nam và miền Tây cùng giảm 5 - 10%.
Giá căn hộ tại miền Trung dao động từ 30 - 100 triệu đồng/m2, miền Nam từ 36 - 145 triệu đồng/m2 và miền Tây từ 30 - 55 triệu đồng/m2.
Đối với phân khúc nhà thấp tầng trong các dự án khu đô thị, giá bán cũng ghi nhận sự điều chỉnh giảm tại tất cả các khu vực.
Trong đó, miền Bắc tiếp tục có mức giảm mạnh nhất, khoảng 15 - 20% so với quý II/2026, với khung giá dao động từ 70 - 280 triệu đồng/m2.
Tại miền Nam, giá nhà thấp tầng giảm 10 - 15%, dao động từ 50 - 320 triệu đồng/m2. Miền Trung ghi nhận mức giá từ 45 - 200 triệu đồng/m2, còn miền Tây từ 30 - 100 triệu đồng/m2, cùng giảm khoảng 10 - 15% so với quý trước.
Xu hướng giảm giá cũng xuất hiện ở phân khúc đất nền. Theo DXS-FERI, miền Bắc ghi nhận mức điều chỉnh lớn nhất, giảm 15 - 20%, với giá bán dao động từ 45 - 90 triệu đồng/m2.
Tại các khu vực còn lại, giá đất nền cùng giảm 10 - 15%. Cụ thể, miền Trung có khung giá từ 15 - 75 triệu đồng/m2, miền Nam từ 25 - 135 triệu đồng/m2 và miền Tây từ 10 - 40 triệu đồng/m2.
Như vậy, trong cả ba loại hình gồm căn hộ cao tầng, nhà thấp tầng tại các dự án khu đô thị và đất nền, miền Bắc đều ghi nhận mức giảm giá lớn nhất, từ 15 - 20% so với quý trước.
Lãi suất cao, thanh khoản hạn chế gây áp lực lên giá bán
Diễn biến giá bán trong quý III/2026 diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản chịu tác động từ mặt bằng lãi suất cao, chính sách tín dụng thận trọng và khả năng hấp thụ còn hạn chế.
Theo DXS-FERI, nguồn cung mới trên thị trường bất động sản nhà ở trong quý III/2026 đạt khoảng 12.357 sản phẩm, giảm 40% so với quý trước và giảm 54% so với cùng kỳ năm 2025. Trong khi đó, tổng lượng hấp thụ trong quý ước đạt 6.368 sản phẩm, giảm 36% so với cùng kỳ.
Tính chung 9 tháng đầu năm 2026, tổng nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 114.857 sản phẩm, tăng 21% so với cùng kỳ năm trước, nhưng lượng hấp thụ chỉ đạt khoảng 32.469 sản phẩm, giảm 16%.
Báo cáo đánh giá, các dự án đến từ chủ đầu tư uy tín, có vị trí tốt và pháp lý hoàn chỉnh vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khả quan. Giao dịch chủ yếu tập trung tại những dự án mở bán mới, đáp ứng nhu cầu ở thực và đầu tư trung - dài hạn, trong khi hoạt động đầu cơ ngắn hạn tiếp tục hạn chế.
Một yếu tố đáng chú ý khác là áp lực từ lãi suất vay mua bất động sản. Trong quý III/2026, lãi suất cố định 12 tháng đầu phổ biến từ 8,5 - 11,5%/năm. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi ghi nhận mức 13 - 15%/năm.
Mặt bằng lãi suất cao khiến người mua thận trọng hơn khi sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt đối với các khoản vay dài hạn. Áp lực trả nợ sau giai đoạn ưu đãi cũng ảnh hưởng đến quyết định giao dịch, khiến thanh khoản tại một số phân khúc có xu hướng chững lại.
Theo DXS-FERI, giá bán sơ cấp quý III/2026 có xu hướng điều chỉnh giảm so với quý trước ở hầu hết các loại hình sản phẩm và vùng thị trường. Trong khi đó, giá bán thứ cấp giảm mạnh, đặc biệt tại một số bất động sản đang chịu áp lực lớn từ chi phí lãi vay, phản ánh xu hướng điều chỉnh giá nhằm cải thiện khả năng giao dịch trong bối cảnh thanh khoản thị trường còn hạn chế.
Báo cáo nhận định, diễn biến giá bán quý III/2026 cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn điều chỉnh để thích ứng với áp lực lãi suất cao và thanh khoản còn hạn chế.
Trong bối cảnh sức mua suy yếu và tâm lý người mua ngày càng thận trọng, mặt bằng giá bán ghi nhận xu hướng điều chỉnh tại hầu hết các loại hình sản phẩm và vùng thị trường.
Dòng tiền tiếp tục có xu hướng ưu tiên những sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, giá bán phù hợp, đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác lâu dài, thay vì kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn.