Ảnh minh họa.
Thanh khoản giảm mạnh, căn hộ hạng B tiếp tục dẫn dắt thị trường
Thị trường căn hộ Hà Nội trong quý III/2026 ghi nhận sự sụt giảm đáng kể cả về nguồn cung mới và lượng giao dịch. Tuy nhiên, diễn biến giữa các phân khúc có sự khác biệt rõ rệt, trong đó căn hộ hạng B tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn, còn căn hộ hạng A ghi nhận sự suy giảm cả về nguồn cung và thanh khoản.
Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2026 của Savills, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội đạt khoảng 3.100 căn, giảm 42% so với quý trước và 51% so với cùng kỳ năm ngoái. Lũy kế 9 tháng đầu năm, thị trường đón nhận khoảng 14.100 căn hộ mới, giảm 31% so với cùng kỳ.
Tổng nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 9.700 căn, chủ yếu tập trung ở phân khúc hạng B. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ hạng C dù có cải thiện nhưng vẫn chiếm tỷ trọng thấp, khoảng 4% tổng nguồn cung sơ cấp.
Tại Họp báo tổng quan thị trường bất động sản 9 tháng năm 2026 diễn ra chiều 15/10, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho biết nguồn cung căn hộ hạng A từng tăng liên tục từ quý II/2025 và đạt đỉnh vào quý II/2026, khi chiếm tới 42% tổng nguồn cung mới. Tuy nhiên, sang quý III/2026, lượng sản phẩm thuộc phân khúc này đưa ra thị trường giảm đáng kể, kéo theo sự sụt giảm của tổng nguồn cung mới.
Cùng với nguồn cung, lượng căn hộ bán được trong quý III/2026 chỉ đạt khoảng 3.800 căn, giảm 26% so với quý trước và 48% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, căn hộ hạng B chiếm 73% tổng lượng giao dịch.
Tính chung 9 tháng đầu năm 2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 13.600 căn hộ bán được, thấp hơn cùng kỳ năm trước nhưng vẫn cao hơn mức ghi nhận trong các năm 2022 và 2023.
Theo bà Hằng, giai đoạn 2024 - 2025 là thời kỳ thị trường có nhiều điều kiện thuận lợi. Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, những điều chỉnh về lãi suất bắt đầu tác động đến thị trường và thể hiện rõ hơn từ quý I/2026 đến nay.
Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trong quý III/2026 đạt 39%, trong khi tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 59%. Đáng chú ý, riêng căn hộ hạng B có tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới trên 65%.
“Chúng ta không thể chỉ nhìn vào tỷ lệ hấp thụ để đánh giá sức khỏe thị trường. Hiện nay, thị trường đang mất cân đối về nguồn cung, thiếu căn hộ vừa túi tiền, thiếu căn hộ hạng C”, bà Hằng nhấn mạnh.
Theo chuyên gia Savills, trong khi lượng căn hộ hạng A bán được giảm, giao dịch tại phân khúc hạng B và hạng C vẫn cải thiện. Vì vậy, sự suy giảm thanh khoản toàn thị trường chủ yếu đến từ phân khúc hạng A, thay vì nhu cầu ở tất cả các phân khúc đều suy yếu.
Giá căn hộ bắt đầu điều chỉnh, khoảng cách sơ cấp và thứ cấp còn lớn
Bên cạnh sự suy giảm về thanh khoản, giá căn hộ Hà Nội cũng bắt đầu ghi nhận xu hướng điều chỉnh sau giai đoạn tăng mạnh.
Theo Savills, giá chào bán sơ cấp trung bình trong quý III/2026 đạt khoảng 107 triệu đồng/m2, giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn tăng so với cùng kỳ năm ngoái. Đề cập đến diễn biến giá bán, bà Hằng cho rằng giá sơ cấp trung bình có giảm nhưng giảm không đáng kể.
Theo bà Hằng, mức giảm giá sơ cấp còn hạn chế bởi các yếu tố chi phí, bao gồm chi phí đất, lãi suất, chi phí tài chính và chi phí xây dựng đều khó điều chỉnh. Đồng thời, nguồn cung sơ cấp chủ yếu tập trung ở căn hộ hạng A và hạng B cũng khiến mặt bằng giá duy trì ở ngưỡng cao.
Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt khoảng 75 triệu đồng/m2, giảm theo quý ở tất cả các phân khúc nhưng vẫn tăng so với cùng kỳ năm trước. Đây cũng là quý thứ ba liên tiếp giá căn hộ thứ cấp ghi nhận xu hướng giảm.
Sự chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp khá lớn, đặc biệt tại các dự án hạng A, với mức chênh lệch lên tới 28%; tiếp đến là căn hộ hạng B với mức chênh lệch 17%.
“Chúng ta nên nhìn mức giá giữa sơ cấp với thứ cấp để thấy hai rổ hàng khác nhau. Giá sơ cấp 107 triệu đồng/m2 là những dòng sản phẩm giá cao, trong khi 75 triệu đồng/m2 là những rổ hàng có mức giá vừa phải”, bà Hằng phân tích.
Sự khác biệt giữa hai thị trường không chỉ nằm ở giá bán mà còn ở phương thức thanh toán. Người mua căn hộ thứ cấp có thể tiếp cận những sản phẩm với mức giá thấp hơn nhưng thường phải thanh toán gần như toàn bộ giá trị căn hộ. Trong khi đó, trên thị trường sơ cấp, người mua được thanh toán theo tiến độ nhưng phải chấp nhận mức giá cao hơn và ít sự lựa chọn hơn.
Theo chuyên gia Savills, từ năm 2025 đến nay, tốc độ tăng giá căn hộ theo năm đã chậm lại so với giai đoạn trước. Dù giá sơ cấp và thứ cấp vẫn tăng so với cùng kỳ, diễn biến giá theo quý cho thấy thị trường đã bắt đầu có sự điều chỉnh.
Căn hộ 2 - 4 tỷ đồng gần như biến mất, nguồn cung vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm
Một diễn biến đáng chú ý khác trên thị trường căn hộ Hà Nội là cơ cấu giao dịch tiếp tục dịch chuyển lên các khoảng giá cao. Trong 9 tháng đầu năm 2026, căn hộ có giá trên 6 tỷ đồng chiếm tới 73% tổng số căn bán được.
Trong khi đó, dòng sản phẩm từ 2 - 4 tỷ đồng gần như không còn xuất hiện trên thị trường. Nguồn hàng chủ yếu tập trung ở các khoảng giá từ 4 - 6 tỷ đồng và 6 - 8 tỷ đồng.
Theo chuyên gia, trong 5 năm qua, thu nhập bình quân của người Hà Nội tăng 9%/năm, trong khi giá căn hộ sơ cấp tăng 25%. Chỉ số giá nhà trên thu nhập của Hà Nội đang là 32, phản ánh khoảng cách lớn giữa giá nhà và khả năng chi trả của người dân.
Những số liệu trên được chuyên gia Savills đưa ra khi phân tích khả năng chi trả của người mua nhà trong bối cảnh mặt bằng giá căn hộ đã tăng mạnh những năm gần đây.
Đáng chú ý, tình trạng thiếu hụt căn hộ hạng C tiếp tục là vấn đề nổi bật. Theo Savills, nguồn cung sơ cấp của phân khúc này đã giảm trung bình 27%/năm kể từ năm 2022, trong khi giá sơ cấp vẫn tăng khoảng 17%/năm.
Bà Hằng nhận định, nếu nguồn cung căn hộ hạng C chưa được cải thiện đáng kể, mức tăng giá của phân khúc này vẫn có thể tiếp tục được duy trì. Tuy nhiên, triển vọng nguồn cung có thể thay đổi khi các đại đô thị, khu đô thị đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện pháp lý và đưa sản phẩm ra thị trường.
Một điểm khác được Savills ghi nhận là các dự án mới thường có tỷ lệ hấp thụ cao hơn mức bình quân toàn thị trường. Theo bà Hằng, các chủ đầu tư đã có những cải tiến về chất lượng sản phẩm, tiến độ thanh toán và nhiều yếu tố đáp ứng nhu cầu của người mua. Trong khi đó, những sản phẩm tồn kho có nguy cơ tiêu thụ chậm hơn.
Về triển vọng, chuyên gia Savills dự kiến trong quý IV/2026, thị trường Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 7.000 căn hộ mới, chủ yếu thuộc phân khúc hạng A và hạng B. Nguồn cung trong những năm tiếp theo được kỳ vọng mở rộng nhờ sự phát triển của các đại đô thị và khu đô thị đa mục tiêu.