Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savill Hà Nội.
Phóng viên: Nhìn lại bức tranh toàn cảnh quý II và nửa đầu năm 2026, bà nhận định ra sao về diễn biến tổng thể của thị trường bất động sản Hà Nội? Đâu là những điểm sáng và biến số đáng chú ý?
Bà Đỗ Thị Thu Hằng: Có thể nói thị trường bất động sản Hà Nội, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư, là điểm sáng trong nửa đầu năm 2026. Trước những cơ hội và thách thức hiện nay, Hà Nội đã thông qua Luật Thủ đô, đồng thời phê duyệt Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm.
Đứng trước cơ hội lịch sử này, tâm lý thận trọng vẫn là phổ biến. Một mặt, thị trường có những tín hiệu rất tích cực; mặt khác, người dân vẫn đang theo dõi quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu để có định hướng trong việc mua để sử dụng hoặc mua để đầu tư trong thời gian tới.
Tính đến quý II/2026, thị trường căn hộ để bán có những chỉ số tích cực nhưng cũng xuất hiện sự điều chỉnh. Số lượng căn bán được và tỷ lệ hấp thụ tăng so với quý trước. Đây là những tín hiệu cho thấy thị trường có sự cải thiện khi đón nhận các thông tin mới.
Tính chung nửa đầu năm 2026, tổng nguồn cung mới của toàn thị trường đạt khoảng 11.000 căn. Đây là con số hết sức tích cực, mặc dù đã giảm so với trước. Trong cùng kỳ, thị trường bán được khoảng 9.800 căn. Lượng căn bán được vẫn ở ngưỡng tốt nhưng đã điều chỉnh, giảm 25% so với cùng kỳ năm trước.
Một vấn đề khác của thị trường là khả năng chi trả, khi mặt bằng giá đang ở ngưỡng cao. Do nguồn cung mới đưa vào thị trường có giá cao nên giá sơ cấp trung bình tăng 16% so với quý trước và tăng khoảng 20% so với cùng kỳ.
Trong nửa cuối năm 2026, nhiều dự án đã được triển khai và có khả năng đưa ra thị trường. Dự kiến có thêm khoảng 13.000 căn, nâng tổng nguồn cung mới của năm 2026 lên khoảng 25.000 căn. So với những năm trước, lượng nguồn cung này tương đối ổn định.
Một điểm mới là trong thời gian tới, với Luật Thủ đô cùng định hướng phát triển nhiều khu đô thị mới, thị trường được kỳ vọng sẽ có thêm các dòng sản phẩm vừa túi tiền, nhà ở xã hội, đồng thời đa dạng hóa sản phẩm nhà ở, bao gồm cả nhà ở cho thuê.
Hiện nay, thị trường đang khan hiếm căn hộ vừa túi tiền. Tỷ trọng căn hộ hạng C trong tổng nguồn cung sơ cấp đã giảm 28% kể từ năm 2022 và hiện ở mức rất thấp. Tuy nhiên, tỷ lệ này có thể thay đổi trong thời gian tới nhờ sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng, nhiều khu đô thị mới và định hướng phát triển đô thị đa cực.
Dự kiến có thêm khoảng 13.000 căn hộ ra mắt thị trường nửa cuối năm, nâng tổng nguồn cung mới của năm 2026 lên khoảng 25.000 căn.
Dù trong ngắn hạn chúng ta chưa nhìn thấy ngay nguồn cung từ các công trình và khu đô thị mới đang được triển khai, triển vọng dài hạn của thị trường vẫn rất tích cực. Đây là điểm sáng đối với thị trường căn hộ để bán, đồng thời dẫn dắt sự phát triển tích cực của thị trường căn hộ.
Một yếu tố quan trọng khác là Hà Nội đang triển khai mạnh mẽ các công trình hạ tầng, mở rộng không gian đô thị và tạo ra nhiều cơ hội mới. Tuy nhiên, người mua hiện vẫn cân nhắc nên mua ở khu vực nào. Họ đang chờ đợi các quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết để xác định nơi có nhiều nguồn cung, nơi nguồn cung hạn chế và khu vực nào thuận tiện hơn cho đầu tư cũng như mua để ở.
Phóng viên: Hà Nội đang thúc đẩy nhiều dự án nhà ở cho thuê. Cùng với những thay đổi về chính sách, bà đánh giá như thế nào về tác động đối với cơ cấu và sự phát triển của thị trường nhà ở?
Bà Đỗ Thị Thu Hằng: Trước đây, các chính sách pháp luật thường có độ trễ lớn. Tuy nhiên, hiện nay các chính sách được ban hành và quá trình cải cách pháp luật diễn ra rất nhanh. Chúng tôi nhận thấy các chính sách đang hướng đến nhu cầu thực và sự phát triển bền vững của thị trường.
Hiện nay, thị trường phát triển mất cân đối, có rất nhiều sản phẩm cao cấp nhưng lại thiếu những sản phẩm vừa túi tiền, thiếu các sản phẩm phục vụ những đối tượng tham gia vào quá trình phát triển kinh tế của Hà Nội.
Nếu phát triển thêm các sản phẩm cho thuê, nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, cơ cấu sản phẩm của thị trường Hà Nội sẽ từng bước được hoàn thiện, hướng đến sự phát triển bền vững hơn về giá.
Điều này cũng làm thay đổi thói quen đầu tư, hướng thị trường đến phục vụ nhu cầu ở thực và hỗ trợ các nhóm đối tượng đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở.
Qua đó, thị trường nhà ở sẽ được kiểm soát tốt hơn; dòng tiền và các dòng vốn đầu tư cũng sẽ đi vào nhiều phân khúc, bảo đảm các phân khúc đều có điều kiện phát triển, hỗ trợ cho sự phát triển chung.
Phóng viên: Dưới góc độ chuyên gia, bà đánh giá như thế nào về tác động của định hướng liên quan đến thời hạn sử dụng nhà chung cư đối với tâm lý người mua và xu hướng phát triển thị trường nhà ở?
Bà Đỗ Thị Thu Hằng: Người mua hiện vẫn đang thận trọng theo dõi các quy định. Tuy nhiên, tốc độ đô thị hóa của Hà Nội rất lớn và nhu cầu nhà ở cũng sẽ gia tăng theo đó.
Người dân đã quen với việc sử dụng chung cư và cũng yêu thích loại hình này. Đây là một dòng sản phẩm được ưa chuộng trên thị trường.
Nếu đề xuất về thời hạn sử dụng nhà chung cư được thông qua, thị trường sẽ chịu tác động nhất định. Tuy nhiên, chúng ta vẫn phải chờ những nội dung tiếp tục được hoàn thiện trong thời gian tới, mặc dù đã có những quy định ban đầu.
Để giải quyết đầy đủ vấn đề, cần có các quy định bảo đảm hài hòa lợi ích của người sở hữu, nhà phát triển và Nhà nước trong giai đoạn chung cư đến thời điểm phải cải tạo, cần nâng cấp hoặc cần áp dụng các biện pháp thay đổi, nâng cao chất lượng công trình.
Phóng viên: Bà kỳ vọng gì về những chính sách, định hướng của Nhà nước trong thời gian tới đối với thị trường bất động sản?
Bà Đỗ Thị Thu Hằng: Đối với Hà Nội, chúng tôi nhận thấy có một điểm khác biệt là có Luật Thủ đô và luật này đã được thông qua.
Cùng với việc tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở, Hà Nội có thể chủ động hơn rất nhiều trong việc quy hoạch dự án, quy hoạch nguồn cung, bảo đảm thị trường được kiểm soát và phát triển theo hướng bền vững, không thiếu những dòng sản phẩm cần thiết.
Hà Nội cũng có sự chủ động nhất định trong việc cung cấp và phát triển các dòng sản phẩm trên thị trường. Vì vậy, chúng tôi nhận thấy triển vọng của thị trường trong thời gian tới là rất tích cực.
Tất nhiên, chính sách nào cũng phải có một độ trễ nhất định, nhưng độ trễ này sẽ không quá lâu. Do đó, có thể nói triển vọng của thị trường Hà Nội trong thời gian tới là tích cực.
Phóng viên: Trong bối cảnh hiện nay, một trong những vấn đề thời sự là chính sách, pháp luật. Quốc hội sẽ xem xét sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản. Quan điểm của Savills về việc sửa đổi, bổ sung lần này như thế nào?
Bà Đỗ Thị Thu Hằng: Như chúng ta được biết, việc Quốc hội họp bàn và lấy ý kiến ở giai đoạn đầu là cần thiết. Qua đó, chúng ta sẽ thúc đẩy nhanh việc sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai để các luật sớm đi vào thực tiễn.
Hiện nay, rất nhiều công trình cũng đang chờ các quy định pháp luật để có thể triển khai nhanh chóng. Từ góc độ Savills, chúng tôi rất mong chờ các luật này được ban hành để thị trường sớm phát triển đồng hành cùng nhịp phát triển của nền kinh tế.
Phóng viên: Trân trọng cảm ơn bà!