Ảnh minh họa.
Không thể kiểm soát tín dụng theo cách “cào bằng”
Số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, đến cuối tháng 6/2026, tổng dư nợ cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 5,146 triệu tỷ đồng, tăng 8,3% so với cuối năm 2025 và chiếm 25,5% tổng dư nợ nền kinh tế.
Theo Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), vấn đề của tín dụng bất động sản hiện nay không đơn thuần nằm ở việc “siết” hay “mở”, mà quan trọng hơn là dòng vốn được phân bổ vào đâu, phục vụ mục đích gì và đi kèm mức độ rủi ro nào.
Vốn cần được ưu tiên cho các dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành, tạo thêm nguồn cung nhà ở, đáp ứng nhu cầu thực và tạo tác động lan tỏa lớn; trong khi dòng vốn phục vụ đầu cơ hoặc kéo dài những dự án không còn khả năng phục hồi cần được kiểm soát hợp lý.
Cách tiếp cận này xuất phát từ đặc thù tín dụng bất động sản có cơ cấu rất đa dạng, từ tín dụng phục vụ nhu cầu nhà ở, mua và nhận chuyển nhượng bất động sản đến tín dụng phát triển, kinh doanh dự án và các hoạt động đầu tư, kinh doanh khác. Mỗi nhóm có sự khác biệt về mục đích sử dụng vốn, dòng tiền, khả năng trả nợ và mức độ rủi ro.
Do đó, thay vì áp dụng một cách tiếp cận chung, chính sách tín dụng cần từng bước phân loại theo tính chất tài sản, mục đích sử dụng vốn, đối tượng vay, uy tín chủ đầu tư và mức độ rủi ro. Qua đó, vừa kiểm soát dòng vốn vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, vừa duy trì nguồn vốn cho nhu cầu nhà ở thực và những dự án đủ điều kiện, có khả năng hoàn thành, tạo thêm nguồn cung.
Kinh nghiệm từ Trung Quốc cũng cho thấy, kiểm soát đòn bẩy nếu không đi cùng cơ chế xử lý thanh khoản và tháo gỡ dự án gặp khó khăn có thể khiến rủi ro thanh khoản chuyển thành rủi ro niềm tin và lan rộng. Khi tín dụng bị thu hẹp đột ngột, doanh nghiệp thiếu dòng tiền hoàn thành dự án, người mua lo ngại dự án không được bàn giao nên giảm mua hoặc ngừng thanh toán; chủ đầu tư tiếp tục mất dòng tiền, công trường chậm lại, tạo thành vòng xoáy giữa thanh khoản, tiến độ dự án và niềm tin thị trường.
Từ năm 2022, Trung Quốc chuyển trọng tâm từ hỗ trợ doanh nghiệp sang ưu tiên hoàn thành dự án và bảo đảm bàn giao nhà. Cơ chế “danh sách trắng” sau đó được triển khai, theo đó địa phương rà soát dự án đủ điều kiện, ngân hàng thực hiện thẩm định và vốn được ưu tiên cho những dự án có khả năng hoàn thành.
Theo số liệu được VARS IRE dẫn từ Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc, đến cuối quý I/2026, hơn 7.000 tỷ nhân dân tệ đã được dẫn vào các dự án thuộc danh sách trắng và khoảng 7,5 triệu căn nhà đã được hỗ trợ bàn giao đến cuối năm 2025. Bài học quan trọng vì thế là cần phân biệt giữa hỗ trợ một dự án có khả năng hoàn thành với duy trì một doanh nghiệp đã mất khả năng phục hồi.
Phân loại dự án để phân tầng rủi ro
Tại Việt Nam, từ năm 2023 đến nay, chính sách tín dụng và xử lý thị trường bất động sản đã từng bước chuyển từ tháo gỡ thanh khoản sang định hướng dòng vốn có mục tiêu. Dòng vốn được định hướng cụ thể hơn vào nhà ở xã hội, người trẻ mua nhà, các dự án có tính khả thi và những lĩnh vực được xác định là ưu tiên.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy có vốn chưa đồng nghĩa với khả năng hấp thụ vốn. Chương trình tín dụng nhà ở xã hội có quy mô 145.000 tỷ đồng từ 9 ngân hàng thương mại, nhưng đến cuối tháng 5/2026, giải ngân lũy kế mới đạt khoảng 12.440 tỷ đồng. Khoảng cách giữa nguồn vốn được bố trí và lượng vốn thực tế giải ngân cho thấy vấn đề của thị trường không đơn giản là thiếu tiền.
Nếu dự án chưa đủ pháp lý, giá bán không phù hợp, sản phẩm không đúng nhu cầu hoặc người mua không đủ khả năng trả nợ, đặc biệt khi thủ tục còn rắc rối và tồn tại nhiều rào cản, lãi suất ưu đãi cũng không đủ tạo ra cầu bền vững. Tín dụng chỉ phát huy hiệu quả khi đi cùng dự án có khả năng triển khai, thủ tục thông thoáng và người vay có khả năng trả nợ.
VARS IRE cho rằng, giai đoạn tới cần thay đổi tư duy quản lý tín dụng, chuyển từ coi bất động sản là lĩnh vực có mức độ rủi ro đồng nhất sang đánh giá theo người vay, tài sản, mục đích sử dụng vốn và khả năng trả nợ.
Theo đó, có thể nghiên cứu phân loại dự án thành ba nhóm. Nhóm A gồm dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành, tác động lan tỏa lớn và chủ yếu thiếu vốn để tiếp tục triển khai. Nhóm B là những dự án còn khả năng phục hồi nhưng cần cơ cấu lại, như bổ sung vốn chủ sở hữu, điều chỉnh phương án kinh doanh hoặc cơ cấu nghĩa vụ nợ. Nhóm C gồm các dự án không còn khả năng phục hồi, cần chuyển nhượng, thanh lý hoặc xử lý theo quy định. Việc phân loại nhằm nhận diện đúng mức độ rủi ro và định hướng dòng vốn, còn quyết định cho vay vẫn thuộc trách nhiệm, thẩm quyền của từng ngân hàng.
Cùng với phân loại dự án, chính sách cần chuyển từ kiểm soát theo lĩnh vực sang đánh giá theo người vay và tài sản, tăng cường các tiêu chí như tỷ lệ dư nợ trên giá trị tài sản bảo đảm, tổng nghĩa vụ nợ và khả năng trả nợ. Người mua nhà lần đầu, nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và tài sản tạo dòng tiền cần được tiếp cận tín dụng phù hợp hơn.
Về dài hạn, VARS IRE đề xuất từng bước đa dạng hóa nguồn vốn cho bất động sản thông qua các kênh ngoài tín dụng ngân hàng như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư bất động sản và các sản phẩm tài chính phù hợp. Tuy nhiên, mở rộng kênh vốn phải đi cùng minh bạch thông tin, định giá độc lập và quản trị rủi ro, tránh tình trạng hình thành thêm kênh huy động nhưng cuối cùng rủi ro vẫn quay trở lại ngân hàng hoặc ngân sách.
Theo VARS IRE, yêu cầu đặt ra vì thế không phải mở rộng hay thu hẹp tín dụng bất động sản một cách cơ học, mà là nâng cao chất lượng phân bổ vốn. Dòng vốn cần đến đúng dự án, đúng nhu cầu và phù hợp với khả năng hấp thụ của thị trường; đồng thời kiểm soát mức độ tập trung tín dụng và khả năng trả nợ để bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng, hạn chế tích tụ và lan truyền rủi ro từ bất động sản sang hệ thống tài chính.