Bất động sản công nghiệp miền Bắc mở rộng theo những cực tăng trưởng mới

Thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc đang bước vào một giai đoạn mở rộng mới.

Nguồn cung mở rộng, hình thành thêm các cực công nghiệp

Thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc đang bước vào một giai đoạn mở rộng mới. Bên cạnh những trung tâm công nghiệp đã định hình như Hải Phòng, Bắc Ninh, dòng vốn đầu tư và nhu cầu thuê đang có xu hướng lan sang Hưng Yên, Ninh Bình, Phú Thọ, từng bước mở rộng bản đồ công nghiệp của khu vực.

Nền tảng cho xu hướng này đến từ sự duy trì của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), cùng với quá trình phát triển hạ tầng và mở rộng nguồn cung công nghiệp. Theo Dat Xanh Services - FERI, trong 6 tháng đầu năm 2026, vốn FDI đăng ký đạt 34,7 tỷ USD, vốn thực hiện khoảng 13 tỷ USD, mức cao nhất trong 5 năm. Cùng thời gian, hơn 356.900 tỷ đồng vốn đầu tư công được giải ngân, tạo động lực cho nhiều dự án hạ tầng trọng điểm.

Riêng với nhu cầu bất động sản công nghiệp, JLL cho biết lĩnh vực chế biến, chế tạo chiếm 62% tổng vốn FDI đăng ký mới trong nửa đầu năm, tương ứng 10,8 tỷ USD. Dòng vốn này tiếp tục củng cố nhu cầu đối với đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và cơ sở logistics hiện đại tại các trung tâm sản xuất trọng điểm.

Ở miền Bắc, quá trình chuẩn bị quỹ đất mới đang diễn ra khá mạnh. Theo Cushman & Wakefield, trong nửa đầu năm, thị trường ghi nhận thêm hơn 1.200 ha đất khu công nghiệp từ 6 dự án mới tại Hải Phòng, Bắc Ninh và Ninh Bình. Nguồn cung mới đã nâng tổng diện tích đất khu công nghiệp toàn vùng lên khoảng 24.900 ha, tăng 12,4% so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn cung lớn đưa tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường về khoảng 64%. Tuy nhiên, theo Cushman & Wakefield, diễn biến này chủ yếu phản ánh lượng nguồn cung mới cần thêm thời gian để hấp thụ, thay vì sự suy yếu của nhu cầu. Trong nửa đầu năm, diện tích hấp thụ thuần vẫn đạt gần 390 ha, tập trung tại Hải Phòng, Bắc Ninh và Hưng Yên.

Dữ liệu của CBRE cũng cho thấy nhu cầu thuê đất công nghiệp vẫn hiện hữu. Tại các thị trường cấp 1 miền Bắc, diện tích hấp thụ trong nửa đầu năm đạt hơn 217 ha, mức cao nhất kể từ quý I/2024. Hoạt động mở rộng của các nhà sản xuất lớn cùng nhu cầu đối với các sản phẩm giá trị cao tiếp tục là những động lực chính của thị trường.

Đáng chú ý, sự gia tăng nguồn cung chưa dừng lại. Cushman & Wakefield dự báo giai đoạn 2026 - 2028, thị trường miền Bắc có thể đón thêm khoảng 7.200 ha đất công nghiệp mới. Phần lớn nguồn cung dự kiến tập trung tại Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Ninh Bình và Phú Thọ.

Quy mô nguồn cung này cho thấy không gian phát triển công nghiệp miền Bắc đang tiếp tục được mở rộng, tạo thêm lựa chọn cho các nhà sản xuất thay vì chỉ tập trung tại một số địa bàn truyền thống.

Từ các trung tâm truyền thống đến thị trường vệ tinh

Sự mở rộng của nguồn cung cũng đang làm thay đổi tương quan giữa các địa phương trên bản đồ bất động sản công nghiệp miền Bắc.

Theo ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Cho thuê Cushman & Wakefield Việt Nam, Hải Phòng và Bắc Ninh tiếp tục giữ vai trò trung tâm nhờ hệ sinh thái công nghiệp phát triển, hạ tầng đồng bộ và khả năng kết nối với các chuỗi cung ứng lớn. Trong khi đó, Hưng Yên, Ninh Bình và Phú Thọ đang nổi lên nhờ quỹ đất dồi dào hơn, chi phí cạnh tranh và hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện.

Các nhà đầu tư tham quan, khảo sát khu vực Nam Bình Xuyên (Phú Thọ).

Xu hướng mở rộng địa lý cũng được JLL ghi nhận trên phạm vi thị trường công nghiệp Việt Nam. Bên cạnh những trung tâm truyền thống như Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương và Đồng Nai, nhiều doanh nghiệp đang tìm kiếm cơ hội tại các địa phương mới nổi có lợi thế về quỹ đất, chi phí cạnh tranh và kết nối hạ tầng được cải thiện. Theo JLL, quá trình này đang mở rộng bản đồ công nghiệp và tạo thêm dư địa tăng trưởng cho các thị trường cấp hai.

Diễn biến giá thuê phần nào phản ánh sự phân hóa này. Cushman & Wakefield ghi nhận giá thuê đất khu công nghiệp trung bình tại miền Bắc khoảng 135 USD/m2/kỳ hạn thuê trong quý II/2026. Những địa phương có hệ sinh thái công nghiệp phát triển và hạ tầng kết nối tốt như Bắc Ninh, Hải Phòng duy trì mức giá cao hơn, trong khi các thị trường vệ tinh như Ninh Bình, Phú Thọ có mức giá cạnh tranh hơn và còn dư địa tăng trưởng.

JLL cũng chỉ ra rằng quỹ đất công nghiệp chất lượng cao tại các vị trí chiến lược ngày càng hạn chế. Các khu công nghiệp gần cảng biển quốc tế, sân bay hoặc tuyến cao tốc trọng điểm tiếp tục ghi nhận mức giá cao hơn nhờ nhu cầu mạnh và tỷ lệ lấp đầy tốt. Ngược lại, nguồn cung dồi dào tại những thị trường mới nổi đang mang lại nhiều lựa chọn hơn cho khách thuê và giúp giảm áp lực tăng giá trong ngắn hạn.

Điều này cho thấy quá trình mở rộng bản đồ công nghiệp không đơn thuần là sự gia tăng diện tích khu công nghiệp. Khi các trung tâm truyền thống ngày càng phát triển và chi phí mặt bằng ở mức cao hơn, những địa phương có quỹ đất, chi phí cạnh tranh và kết nối thuận lợi có thêm cơ hội đón dòng đầu tư mới.

Hạ tầng vì vậy trở thành một trong những yếu tố quan trọng định hình các cực tăng trưởng tiếp theo. Theo Cushman & Wakefield, việc đẩy nhanh các dự án hạ tầng chiến lược như cảng nước sâu, sân bay Gia Bình cùng định hướng phát triển các mô hình khu thương mại tự do có thể tiếp tục nâng cao năng lực cạnh tranh của thị trường trong dài hạn.

Cùng với sự mở rộng về địa lý, yêu cầu của nhà đầu tư đối với bất động sản công nghiệp cũng đang thay đổi. Các quyết định đầu tư và thuê mặt bằng ngày càng chú trọng hơn đến vị trí chiến lược, năng lực hạ tầng, chất lượng tài sản và khả năng vận hành dài hạn.

Trong 12 - 24 tháng tới, JLL kỳ vọng thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục được hỗ trợ bởi FDI chất lượng cao, xu hướng dịch chuyển sản xuất trong khu vực và các dự án hạ tầng trọng điểm. Về dài hạn, khu công nghiệp xanh, trung tâm dữ liệu, kho vận hiện đại và các dự án phục vụ ngành công nghệ cao được kỳ vọng trở thành những động lực tăng trưởng mới.

Với miền Bắc, những chuyển động này cho thấy một cấu trúc thị trường đang dần hình thành: Hải Phòng, Bắc Ninh tiếp tục giữ vai trò các cực công nghiệp lớn, trong khi Hưng Yên, Ninh Bình, Phú Thọ bổ sung những không gian phát triển mới. Sự kết nối giữa các trung tâm hiện hữu với những thị trường vệ tinh, cùng quá trình hoàn thiện hạ tầng và gia tăng nguồn cung, đang tạo dư địa để bản đồ bất động sản công nghiệp miền Bắc tiếp tục mở rộng trong những năm tới.