Quý II/2026, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến những biến động mang tính bán lẻ.
Trợ lực từ chính sách vĩ mô, dòng vốn và hạ tầng nguồn cung
Theo báo cáo về tình hình nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2026 do Bộ Xây dựng công bố, GDP quý II/2026 ước tăng 8,39% so với cùng kỳ năm trước, trong đó khu vực công nghiệp và xây dựng ghi nhận mức tăng ấn tượng 10,51%. Đây là nền tảng thuận lợi thúc đẩy hoạt động thương mại, đầu tư và cải thiện đáng kể tâm lý thị trường bất động sản.
Trong đó, Bộ Xây dựng nhìn nhận, trợ lực lớn nhất của thị trường đến từ việc triển khai đồng bộ Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành, giúp tháo gỡ từng bước các vướng mắc pháp lý cốt lõi.
Bên cạnh đó, hàng loạt quyết sách mới được ban hành trong quý II/2026 đã tạo ra tác động trực tiếp lên thị trường; trong đó tiêu biểu như Luật Thủ đô số 02/2026/QH16, Nghị định số 136/2026/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, Nghị định số 147/2026/NĐ-CP hướng dẫn cơ chế đặc thù tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng, kéo dài, và Nghị định số 245/2026/NĐ-CP về gia hạn thời hạn nộp thuế cùng tiền thuê đất.
Sự đồng hành quyết liệt này của Chính phủ đã khơi thông nguồn lực và cải thiện niềm tin của nhà đầu tư.
Nhìn vào bức tranh cung ứng tổng thể, tính đến quý II/2026, cả nước có tổng cộng 1.735 dự án đang triển khai xây dựng với quy mô khoảng 878.589 căn, lô/nền; trong đó, nhà chung cư chiếm 394.390 căn, nhà ở riêng lẻ chiếm 325.282 căn và đất nền tự xây dựng chiếm 158.917 lô/nền.
Thị trường cũng ghi nhận 72 dự án đã hoàn thành xây dựng với quy mô 17.150 căn, lô/nền và 131 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai với quy mô 59.073 căn.
Về khía cạnh dòng vốn, đây là yếu tố thể hiện rõ nét mức độ sàng lọc của thị trường. Cụ thể, đến ngày 30/6, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 2,519,378 tỷ đồng, tăng 12,71% so với quý I/2026.
Dòng vốn tín dụng chủ yếu tập trung vào các dự án có đầy đủ pháp lý và khả năng tạo nguồn cung thực. Cụ thể, dư nợ tín dụng cho dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và phát triển nhà ở đạt 833,558 tỷ đồng (tăng 6,33%); dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất đạt 184,137 tỷ đồng (tăng mạnh 32,38%); trong khi dự án văn phòng cho thuê đạt 76,872 tỷ đồng.
Ngược lại, dư nợ tín dụng cho dự án khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng giảm nhẹ 4,35%, đạt 80,618 tỷ đồng.
Đáng chú ý, dù dòng vốn lưu thông, nhưng mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản có xu hướng điều chỉnh tăng, phổ biến ở mức 12-14%/năm, thậm chí lãi suất thả nổi sau ưu đãi lên tới 13-16%/năm. Chi phí vốn tăng cao tiếp tục là rào cản, hạn chế sức mua của khách hàng và gây áp lực tài chính lớn lên các chủ đầu tư sử dụng đòn bẩy cao.
Mặc dù vậy, dòng vốn FDI vẫn tìm đến Việt Nam như một điểm sáng. Trong 6 tháng đầu năm 2026, vốn FDI thực hiện đạt 13,03 tỷ USD, riêng hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm 965,2 triệu USD. Tổng vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực này đạt khoảng 5,1 tỷ USD, chiếm 17,9% tổng vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm, khẳng định sức hút lâu dài đối với các nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh.
Trong khi đó, kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong quý cũng phục hồi tích cực với giá trị phát hành khoảng 38.764 tỷ đồng, chủ yếu tập trung ở các tập đoàn lớn như Vinhomes (17.000 tỷ đồng), Bất động sản Minh An (7.500 tỷ đồng) hay Tam Tài Lộc (5.700 tỷ đồng).
Phân khúc nhà ở xã hội trở thành điểm sáng của thị trường bất động sản quý II/2026.
Nguồn cung bứt phá nhưng thanh khoản chậm
Quý II/2026, đà phục hồi của thị trường không diễn ra đồng đều mà có sự phân hóa sâu sắc dựa trên tính chất sản phẩm, nhu cầu thực tế và tính pháp lý của từng dự án.
Đối với phân khúc nhà ở thương mại và đất nền, trong quý II/2026, phân khúc này chứng kiến sự điều chỉnh giá và thanh khoản chậm. Trong đó, đối với nhà ở thương mại, nguồn cung mới ghi nhận sự bứt phá mạnh mẽ khi có 113 dự án được cấp phép xây dựng mới với quy mô khoảng 103.205 căn, bằng 194,8% so với quý I/2026. Tuy nhiên, lượng giao dịch thành công lại có xu hướng suy giảm rõ rệt khi cả nước chỉ có khoảng trên 100.005 giao dịch bất động sản thành công, bằng 71,5% so với Quý I/2026.
Trong đó, riêng phân khúc căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ ghi nhận 26.567 giao dịch thành công (bằng 86,1% so với Quý I/2026). Sự sụt giảm thanh khoản này đã đẩy lượng tồn kho căn hộ chung cư của chủ đầu tư tăng thêm 22,2% so với quý trước, lên mức 12.823 căn; tồn kho nhà ở riêng lẻ cũng tăng 46,4%, đạt mức 15.313 căn.
Hệ quả từ sự sụt giảm thanh khoản là giá bán căn hộ chung cư tại thị trường thứ cấp trên toàn quốc có xu hướng giảm so với quý I/2026. Mặc dù vậy, mặt bằng giá vẫn neo ở mức cao: tại Hà Nội, giá bán bình quân đạt khoảng 123 triệu đồng/m2; tại TP. Hồ Chí Minh khoảng 108 triệu đồng/m2 và tại Hưng Yên khoảng 69 triệu đồng/m2.
Các dự án cụ thể như Hateco Laroma (Hà Nội) dao động từ 133-140 triệu đồng/m2, Masteri Thảo Điền (TP. Hồ Chí Minh) khoảng 114-120 triệu đồng/m2 và Sky Oasis Ecopark (Hưng Yên) khoảng 55-70 triệu đồng/m2.
Phân khúc biệt thự, nhà ở liền kề cũng ghi nhận xu hướng điều chỉnh giảm nhẹ tại nhiều địa phương do thanh khoản chậm. Cụ thể, dự án The Zei (Hà Nội) có giá khoảng 375-380 triệu đồng/m2, trong khi Lakeview City (TP. Thủ Đức) đạt khoảng 220-250 triệu đồng/m2.
Tương tự, thị trường đất nền dự án cũng đang trải qua giai đoạn điều chỉnh mạnh sau chu kỳ tăng nóng. Số lượng giao dịch đất nền giảm mạnh xuống còn 73.438 giao dịch thành công, khiến tồn kho đất nền tăng 25,4%, lên mức 11.148 nền.
Giá đất nền dự án thứ cấp cũng giảm khoảng 2-3% so với quý I/2026, giá rao bán bình quân cả nước giảm 2,5% xuống còn khoảng 40 triệu đồng/m2, riêng TP. Hồ Chí Minh giảm gần 3% xuống còn khoảng 66 triệu đồng/m2. Điển hình như dự án Cienco 5 Mê Linh (Hà Nội) có giá từ 40-56 triệu đồng/m2 và Blue Diamond Riverside (TP. Hồ Chí Minh) có giá từ 40-45 triệu đồng/m2.
Sự điều chỉnh này phản ánh xu hướng dịch chuyển dòng tiền của nhà đầu tư sang các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và đáp ứng nhu cầu ở thực.
Với phân khúc đang nhận được đông đảo sự quan tâm là nhà ở xã hội, nỗ lực thực thi của chính quyền các địa phương đang trở thành điểm sáng của phân khúc này trong quý II/2026.
Trái ngược với diễn biến chững lại của phân khúc thương mại cao cấp, nhà ở xã hội tiếp tục là điểm sáng nhờ các nỗ lực triển khai Đề án 1 triệu căn hộ giai đoạn 2021-2030. Số liệu của Bộ Xây dựng biết, lũy kế đến nay, cả nước đã triển khai 875 dự án nhà ở xã hội với quy mô 771.971 căn, đạt 77% chỉ tiêu đề ra.
Riêng trong quý II/2026, cả nước có 62 dự án được khởi công với quy mô 65.065 căn. Các địa phương như Hải Phòng, Lào Cai, Bắc Ninh đã hoàn thành trên 90% chỉ tiêu được giao, thể hiện cam kết mạnh mẽ trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp.
Còn tại phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng và công nghiệp, thị trường chứng kiến hai mảng màu đối lập ở phân khúc này. Trong đó, mảng bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng ghi nhận tốc độ phục hồi rất chậm và có sự phân hóa lớn với mặt bằng giá bán nhìn chung ổn định nhưng thanh khoản vẫn duy trì ở mức thấp, giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án có pháp lý đầy đủ và được vận hành bởi thương hiệu uy tín.
Đơn cử như tại dự án Vinpearl Beach Front Condotel (Khánh Hòa) đang được rao bán từ 42-52 triệu đồng/m2, dự án Ruby Coastal City (Hải Phòng) khoảng 40-52 triệu đồng/m2.
Ở chiều ngược lại, phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục khẳng định vị thế “ngôi vương” về độ ổn định. Công suất cho thuê và tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp duy trì ở mức rất cao, tiêu biểu là Hà Nội và Bắc Ninh đạt trên 95%.
Trong quý này, giá thuê nhà xưởng dao động phổ biến từ 65.000-125.000 đồng/m2/tháng; giá chuyển nhượng đất khu công nghiệp bình quân khoảng 4,5 triệu đồng/m2, trong khi giá chuyển nhượng nhà xưởng đạt khoảng 5,3 triệu đồng/m2 tại miền Bắc và 6,8 triệu đồng/m2 tại miền Nam.
Diễn biến trên phản ánh nhu cầu sản xuất và logistics của nền kinh tế vẫn rất mạnh mẽ.
Như vậy, thị trường bất động sản quý II/2026 cơ bản giữ được sự ổn định cần thiết. Những biến động về giá, thanh khoản và cơ cấu nguồn cung được đánh giá là những bước điều chỉnh hợp lý, đưa thị trường dịch chuyển dần từ trạng thái đầu cơ sang phát triển lành mạnh và hướng tới nhu cầu thực tế hơn.
Trong giai đoạn tiếp theo, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý, cải thiện khả năng tiếp cận nguồn vốn với mức lãi suất hợp lý và định hình lại cơ cấu sản phẩm sẽ là những chìa khóa cốt lõi quyết định tốc độ và chất lượng phục hồi của thị trường.