Ảnh minh họa.
Thị trường đất nền dự án trên thị trường thứ cấp trong quý II/2026 nhìn chung có xu hướng giảm sau giai đoạn tăng giá kéo dài. Giá đất nền giảm khoảng 2–3% so với quý I/2026, chủ yếu diễn ra trên thị trường thứ cấp.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, diễn biến này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và dần cân bằng trở lại sau chu kỳ tăng nóng trước đó.
Bộ Xây dựng cho biết, nguyên nhân chủ yếu khiến giá đất nền điều chỉnh là thanh khoản suy giảm, chi phí vốn còn cao, trong khi nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang các sản phẩm có nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng và tiềm năng khai thác ổn định. Cũng theo Bộ Xây dựng, đất nền ghi nhận có 11.148 nền tồn kho, tăng khoảng 25,4%.
Mức giảm thể hiện khá rõ qua mặt bằng giá rao bán. Trong quý II/2026, giá rao bán đất nền bình quân trên cả nước giảm khoảng 2,5%, xuống còn khoảng 40 triệu đồng/m2.
Riêng tại TP. Hồ Chí Minh, giá rao bán bình quân giảm gần 3%, còn khoảng 66 triệu đồng/m2.
Không chỉ giá rao bán, giá chuyển nhượng thực tế tại nhiều dự án cũng ghi nhận mức điều chỉnh lớn hơn. Theo Bộ Xây dựng, giá chuyển nhượng tại nhiều dự án giảm phổ biến từ 3–6% so với quý trước, đặc biệt đối với những sản phẩm có giá trị lớn hoặc chịu áp lực bán ra.
Như vậy, mức điều chỉnh không diễn ra đồng đều trên toàn bộ thị trường mà tập trung nhiều hơn ở thị trường thứ cấp và những sản phẩm chịu áp lực thanh khoản.
Diễn biến này cũng phù hợp với xu hướng phân hóa và chọn lọc ngày càng rõ nét của thị trường. Theo DXS-FERI, dòng tiền đang có sự dịch chuyển theo hướng ưu tiên các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có khả năng khai thác và tạo dòng tiền bền vững.
Trong bối cảnh đó, các sản phẩm đất nền mang tính đầu cơ chịu sự thanh lọc rõ hơn, trong khi giao dịch trên thị trường có xu hướng tập trung vào nhu cầu thực và đầu tư trung, dài hạn thay vì đầu cơ ngắn hạn.
Dù mặt bằng chung đi xuống, theo Bộ Xây dựng, giá đất nền tại các dự án vẫn có sự phân hóa khá lớn. Tại Hà Nội, Khu đô thị Cienco 5 Mê Linh ghi nhận mức giá từ 40–56 triệu đồng/m2; Khu đô thị Minh Giang Đầm Và từ 30-47 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, Khu đô thị mới Đại Kim - Định Công có mặt bằng giá cao hơn đáng kể, dao động từ 105-160 triệu đồng/m2.
Tại TP. Hồ Chí Minh, Blue Diamond Riverside có giá từ 40-45 triệu đồng/m2; Vạn Phúc City từ 100-150 triệu đồng/m2; Rio Vista từ 95-110 triệu đồng/m2 và Khu dân cư Long Thuận khoảng 58-63 triệu đồng/m2.
Đáng chú ý, theo đánh giá của Bộ Xây dựng, mặc dù giá có sự điều chỉnh nhẹ, các dự án có vị trí thuận lợi và pháp lý hoàn chỉnh vẫn duy trì thanh khoản tốt hơn mặt bằng chung.
Tại các địa phương khác, giá đất nền tương đối ổn định. Cụ thể, Khu đô thị Nam Hòa Xuân (Đà Nẵng) dao động khoảng 66-70 triệu đồng/m2; Green Dragon City (Quảng Ninh) khoảng 50-56 triệu đồng/m2; Izumi City (Đồng Nai) khoảng 57-61 triệu đồng/m2 và Khu đô thị Vĩnh Hòa (Khánh Hòa) khoảng 65-69 triệu đồng/m2.
Diễn biến trên cho thấy trong bối cảnh thị trường điều chỉnh, khoảng cách giữa các sản phẩm ngày càng thể hiện rõ. Những yếu tố như pháp lý, vị trí, mức độ hoàn thiện hạ tầng và khả năng đáp ứng nhu cầu thực đang trở thành những tiêu chí quan trọng đối với dòng tiền trên thị trường.
Theo Bộ Xây dựng, nhìn chung, thị trường đất nền quý II/2026 đang trong giai đoạn điều chỉnh và có xu hướng cân bằng sau chu kỳ tăng nóng. Nhu cầu đầu tư hiện chủ yếu tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn thiện và đáp ứng nhu cầu ở thực.
Bộ Xây dựng đánh giá, xu hướng này tạo nền tảng cho sự phục hồi của thị trường trong các quý tiếp theo khi điều kiện tín dụng và thanh khoản được cải thiện.