Ảnh minh họa.
Thị trường bán lẻ Việt Nam tiếp tục được hỗ trợ bởi đà tăng của tiêu dùng nội địa. Theo số liệu từ Cục Thống kê (Bộ Tài chính), nửa đầu năm 2026, doanh thu bán lẻ và dịch vụ tiêu dùng tăng 12,9% so với cùng kỳ. Động lực tăng trưởng đến từ thu nhập người dân cải thiện, tầng lớp trung lưu mở rộng, cơ cấu dân số trẻ, cùng sự phục hồi của du lịch, lưu trú và quá trình đô thị hóa.
Sức cầu tích cực cũng được phản ánh trên thị trường mặt bằng bán lẻ. Theo Cushman & Wakefield, tỷ lệ lấp đầy tại Hà Nội trong quý II/2026 đạt 87,9%, tăng 1,5 điểm phần trăm so với quý trước và 2,6 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Tại TP. Hồ Chí Minh, tỷ lệ lấp đầy tại khu vực lõi, tương ứng địa giới TP. Hồ Chí Minh cũ, đạt 97%; khu vực mở rộng gồm Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ duy trì ở mức 93,6-95,1%.
Giá thuê cũng đi lên. Mặt bằng tầng trệt tại Hà Nội đạt 51,8 USD/m2/tháng, tăng 10% so với cùng kỳ; tại khu vực lõi TP. Hồ Chí Minh đạt 54,9 USD/m2/tháng, tăng 2,9% theo năm.
Đáng chú ý, đà tăng này không đến từ việc nguồn cung mới ồ ạt gia nhập thị trường mà chủ yếu phản ánh khả năng hấp thụ tốt trên nền nguồn cung hiện hữu, cho thấy nhu cầu thuê đang gia tăng.
Xét theo ngành hàng, ẩm thực và đồ uống (F&B) và giải trí tiếp tục dẫn dắt nhu cầu thuê tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, bên cạnh phong cách sống, thời trang và phụ kiện. Tại Hà Nội, nửa đầu năm ghi nhận sự gia nhập của nhiều thương hiệu lần đầu mở cửa hàng hoặc cửa hàng chủ lực như Bershka, Wilson, IWC Schaffhausen, Roborock và Bách Hóa Xanh, cho thấy cơ cấu khách thuê ngày càng đa dạng.
Cùng với sức cầu cải thiện, không gian bán lẻ đang mở rộng ra ngoài những khu vực truyền thống. Khi nguồn cung tại trung tâm hạn chế, dòng vốn và sự quan tâm của khách thuê ngày càng hướng tới các khu vực mới gắn với khu dân cư, văn phòng và hạ tầng đô thị.
Tại Hà Nội, trung tâm thương mại hiện chiếm khoảng 85% tổng nguồn cung. Từ nay đến năm 2028, thị trường dự kiến có thêm khoảng 314.000 m² diện tích bán lẻ, chủ yếu tại phía Tây và ngoại thành.
Tại khu vực lõi TP. Hồ Chí Minh, khu Đông và khu Bắc là những hướng phát triển chính, với khoảng 286.500 m² nguồn cung dự kiến đến năm 2029. Trong khu vực mở rộng, Bình Dương cũ cũng nổi lên với khoảng 174.000 m² nguồn cung mới.
Nguồn cung gia tăng, cùng sự mở rộng của nhiều nhà đầu tư quốc tế như Keppel, AEON, Lotte hay Takashimaya, đồng thời đặt ra bài toán cạnh tranh ngày càng lớn đối với các dự án bán lẻ.
Khi người tiêu dùng có nhiều lựa chọn hơn, dư địa của thị trường bán lẻ không còn chỉ nằm ở hoạt động mua sắm. Nhu cầu ăn uống, giải trí, chăm sóc sức khỏe, gặp gỡ và trải nghiệm, nhất là của nhóm người tiêu dùng trẻ, am hiểu công nghệ, đang tác động ngày càng rõ đến cách thức phát triển và vận hành các trung tâm thương mại.
Ảnh minh họa.
Trong bối cảnh đó, Cushman & Wakefield dự báo mô hình “destination retail” - kết hợp mua sắm với ẩm thực, giải trí và các tiện ích khác - sẽ dẫn dắt tăng trưởng thị trường Việt Nam trong 2-3 năm tới.
Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, cạnh tranh trong giai đoạn tới sẽ không chỉ là cuộc đua về diện tích hay giá thuê mà là cuộc đua về mức độ liên quan đối với người tiêu dùng.
Các trung tâm thương mại vì vậy phải trả lời được câu hỏi vì sao khách hàng nên đến đây thay vì lựa chọn một dự án khác hoặc ở nhà mua sắm trực tuyến. Theo bà Minh, câu trả lời nằm ở khả năng tạo ra những trải nghiệm khiến khách hàng muốn tham gia, chia sẻ và quay trở lại. Điều này có thể đến từ cơ cấu F&B và giải trí phù hợp, các sự kiện cộng đồng, không gian linh hoạt, dịch vụ thuận tiện hoặc sự kết nối với khu dân cư và văn phòng xung quanh.
Đây cũng là xu hướng đang diễn ra trên thị trường châu Á - Thái Bình Dương. Các cửa hàng vật lý đang chuyển từ nơi giao dịch thuần túy thành không gian kết nối nội dung, cộng đồng và thương hiệu, trong bối cảnh phần lớn quá trình khám phá và đánh giá sản phẩm đã diễn ra trước khi khách hàng bước vào cửa hàng.
Gen Z hiện dẫn đầu xu hướng quay lại mua sắm trực tiếp, chiếm 64% nhóm người tiêu dùng ưu tiên hình thức mua sắm tại cửa hàng. Trong khi đó, mô hình pop-up - kinh doanh hoặc trưng bày tạm thời - chiếm 32,4% thị phần toàn cầu, tạo ra khoảng 4,8 tỷ USD doanh thu trong năm 2025.
Theo bà Sona Aggarwal, Giám đốc điều hành phụ trách bán lẻ khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Cushman & Wakefield, điều thay đổi không phải là tầm quan trọng của bán lẻ vật lý, mà là những gì không gian này được kỳ vọng phải mang lại. Người tiêu dùng ngày nay có thể hình thành quan điểm về thương hiệu trước khi bước vào cửa hàng, do đó không gian vật lý phải hiện thực hóa được lời hứa thương hiệu đã được đưa ra trên môi trường trực tuyến.